[서울파이낸스 김현경 박성준 기자] 7월 1일인 오늘부터 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제와 무주택자 LTV(주택담보인정비율) 완화책이 동시에 시행된다. LTV 완화책은 한층 강화된 DSR 규제로 피해가 예상되는 저소득 무주택자를 지원하기 위한 방안이다.
그러나 차주의 상환능력을 현미경 심사해 대출가능 금액 자체를 줄이는 DSR 규제 아래에서는 LTV 완화책의 효과가 크지 않을 것이란 지적이 나온다.
1일부터 차주별 DSR 40% 규제가 적용되는 대상은 전 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받거나 1억원 초과 신용대출을 받은 차주다. 현재 규제지역에서 6억원 초과 주택은 서울지역 아파트의 약 83.5%, 경기도 내 아파트의 약 33.4%가 해당된다.
DSR는 1700조원을 웃도는 가계부채를 관리하기 위한 방안으로 차주별 DSR 규제는 적용 대상을 점차 확대해 2023년 7월에는 전면 시행된다.
대출 가능금액 자체가 줄어드는 고강도 규제를 앞두고 우려했던 '막차수요'는 없었던 것으로 파악된다. 과거 대출규제 시행 때와 달리 은행 창구로 문의가 쇄도하는 경우도 많지 않았다. 차주들이 잇단 대출규제에 익숙해진 영향이다.
실제 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 지난달 말 신용대출 잔액은 139조294억원으로 전월(138조4911억원) 대비 5382억원 증가했다. 몇조씩 증가하던 지난해와 비교하면 증가폭이 크지 않다는 게 은행권의 설명이다.
한 시중은행 관계자는 "근래 대책이 워낙 많이 나오고 수시로 변경되기 때문에 질문이나 고객이 몰리는 상황은 없었다"며 "이미 내성이 많이 생긴 탓인데, 대출창구의 특이사항은 없을 것으로 보인다"고 말했다.
경기도 인천 중구에 위치한 A은행의 영업점 직원은 "직접적으로 고객들이 피부로 느끼는, 와닿는 정도는 과거보다 덜한 분위기인 것 같다"며 "이미 사람들이 규제에 익숙해지고 적응한 영향"이라고 말했다.
◇LTV 완화로 무주택자 '주거사다리' 마련?···실효성에 의문= 무주택자를 대상으로 LTV 우대폭을 최대 20%p로 확대하는 대책도 이날부터 시행된다. 기존에는 무주택자가 집을 사면서 주담대를 받을 때 적용되는 LTV 우대폭이 10%p였으나 이를 10%p 더 확대하기로 했다.
소득기준과 주택가격 기준도 완화됐다. 부부합산 소득기준은 8000만원에서 9000만원 이하로, 생애최초주택구입자의 경우 9000만원에서 1억원 이하로 상향된다. 주택가격 기준의 경우 투기·과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다. 해당 조건을 충족한 차주는 LTV 우대혜택(한도 4억원)을 20%p 받을 수 있다.
이런 가운데, 집값이 천정부지로 뛴 지금과 같은 상황에서는 LTV 혜택이 강화된다고 한들 결국 DSR 규제에 막혀 '내집마련'이 어려워질 것이라는 관측이 나온다. 주택을 구입할 때 소득이 높거나 현금이 많을수록 절대적으로 유리한 구조가 고착화될 것이라는 지적이다.
예컨대, 연소득이 5000만원이면서 무주택자인 B씨가 서울 조정지역에서 8억원짜리 아파트를 구입할 경우 LTV 70%가 적용돼 주담대(연 2.5%·30년만기)로 5억6000만원을 빌릴 수 있게 된다. 하지만 아파트 가격이 6억원을 초과해 B씨에는 DSR 40% 규제가 적용된다. DSR 40%에 따른 대출가능 금액은 4억2000만원으로 대폭 줄어든다.
DSR 40% 규제와 LTV 완화책이 도입되기 전 기준으로 계산하면 B씨가 받을 수 있는 주담대는 4억원(조정대상지역 LTV 50%)이었다. 여기에 연소득의 100~150% 이내면서 DSR 70% 한도 안에서 신용대출(연 3.5%·만기10년)도 최대 1억원까지 빌릴 수 있었다. B씨의 경우 LTV 우대혜택을 받아도 DSR 규제로 대출가능 금액이 종전보다 적어지게 된다.
결국 소득보다 집값이 빠르게 오르는 현재의 상황에서는 결국 소득이 낮은 무주택자의 '내집마련'이 불가능에 가깝다는 분석이 나온다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "DSR 규제 때문에 LTV를 적용한다고 해도 실수요자들이 실제로 도움을 받기에 쉽지 않다"며 "목돈을 마련할 수 있는, 자금동원능력이 있는 사람들이 수요로 전환할 가능성이 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "LTV 한도를 지금보다 더 늘린다고 해도 DSR 차주규제가 적용되기 때문에 (LTV 우대폭 확대에 따른) 기대효과는 한정적일 것"이라고 진단했다.
