용적률 상향·기부채납 부담 완화·재초환 미부과 등 인센티브 제안
70~80% 분양주택 중심···실수요자 일반공급 비중 상향·추첨제 도입
[서울파이낸스 박성준 기자] 정부가 오는 2025년까지 서울 32만호를 포함한 전국 83만호를 공급하겠다는 역대 최대 규모의 공급대책을 발표했다. 핵심은 공공에서 공급을 주도하되, 토지주·민간 등에 파격적인 혜택을 제공한다는 것이다. 앞서 꾸준히 강조해 온 공공복합개발 및 공공정비사업 등을 통해 획기적인 공급 물량을 확보하고, 용적률·기부채납 등을 과감히 완화해 공급에 속도를 낸다는 계획이다.
정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 오는 2025년까지 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+' 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 발표했다.
정부는 오는 2025년까지 수도권에 약 61만6000호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 총 83만6000호 신규 부지를 확보한다는 계획이다. 이번 공급 발표에서 57만3000호는 도심 내 신규 사업을 통해, 약 26만3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다. 지역별로는 서울 32만3000호를 비롯해 수도권 29만3000호, 5대 광역시 22만호 등이다.
이는 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 역대 최대 수준 공급계획이다. 정부는 "그간 도심 내 주택 공급기반을 강화하기 위해 노력했지만, 집값 상승기대가 지속되고 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지며 내 집 마련 불안 심리가 확산됐다"라며 "현재 개발수단만으로는 한계가 있기 때문에 공공이 주도해 충분한 주택을 신속히 공급하겠다"라고 말했다.
정부는 이날 △역세권·준공업지역·저층주거지를 개발하는 '도심공공주택 복합사업' △기존 정비구역 사업을 빠르게 추진하는 '공공 직접시행 정비사업' △도시재생 실행력을 강화한 '주거재생혁신지구' 등의 구체적인 사업 추진 계획을 공개했다. 계획의 3대 원칙으로는 재건축 초과이익 부담금 미부과, 공공 주도의 사업기간 5년 이내 단축, 이익 공유 등을 내세웠다.
먼저 3년 한시의 도심 공공주택 복합사업(30만6000호)을 신규 도입해 노후·슬럼화, 비효율적 부지이용 등의 이유로 방치 중인 역세권·준공업지·저층주거지 등의 정비에 나선다.
토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사) 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 추진(예정지구 지정)된다. 이후 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 '패스트트랙'으로 진행된다.
입지별 특성에 따라서 △주거상업 고밀지구 복합 고밀개발(역세권) △주거산업융합지구(준공업지역) △주택공급활성화지구(저층주거지) 등을 조성한다는 계획이다. 사업성을 보장하는 대신 보장 추가수익 외 개발 이익은 실거주자 거주수단 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활SOC 확충 등 공익 목적으로 활용된다.
앞으로 공공직접시행 정비사업(13만6000호)으로 LH·SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행할 수 있다. 이는 신속한 사업 추진을 위한 제도로 조합원 과반수 요청으로 공기업 정비사업이 시행될 경우 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상의 사업 기간은 5년 이내로 단축될 전망이다. 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장, 장래 부담 아파트값 현물선납 후 정산 방식 등의 혜택이 부여된다.
이와 함께 지난해 11월 발표한 전세대책 11만4000호 공급계획의 일환으로 도심 내 단기 입주가능한 약 10만1000호 물량 확보에 나선다. 공실·호텔·오피스 등을 청년주택 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선한다. 특히 이번 주택공급을 기다려 온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량은 70~80% 이상 분양주택으로 마련되며, 공급 물량의 일반공급 비중을 기존 15%에서 50%까지 상향한다. 또 저축 총액 순으로만 공급된 전용면적 85㎡ 이하 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입해 기회의 폭을 넓히겠다는 계획이다.
이외에도 △공공택지 신규지정 26만3000호 △도시재생 사업 노후 주거지 개선 기능 보완(3만호) 등이 계획 내 포함됐다.
정부는 강력한 투기방지 대책을 함께 시행하겠다고 밝혔다. 우선공급권을 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권을 부여하지 않는다는 방침이다. 또 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정해 실거주·실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화한다. 특히 거래가격·거래량이 과거와 비교해 10~20% 상승 시 대상지역에서 제외한다는 강력한 지침도 내세웠다.
이번 공급대책 개발 모델은 현재 조합원과 토지주들에게 유리한 구조를 가지고 있다고 정부는 설명했다. 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물납입 시 양도세 비과세 등을 통해 예상 수익률보다 10~30%포인트(p) 높은 수준의 수익률을 보장한다고 설명했다. 민간 기업에게는 새로운 시장과 비즈니스 기회를 창출할 수 있다고도 덧붙였다.
정부 관계자는 "최대한 이른 시일 내 비대면 설명회를 준비하고 마치는 대로 발굴 후보지를 공개하겠다"라며 "대책 실행력 확보를 위한 도시정비법·공공주택법·소규모주택정비법 등 관련 법률이 즉시 입법될 수 있도록 국회와도 긴밀히 협력해 추진체계를 신속히 구축할 예정"이라고 말했다. 이어 "대출·세제 규제 등 실수요자 중심 주택시장 질서 확립을 위한 기존 정책기조를 확고하게 유지하면서, 향후 거시경제, 주택시장 여건 변화에 맞춰 필요한 시장 안정조치를 선제적으로 추진해 나갈 것"이라고 덧붙였다.
