[서울파이낸스 이서영 기자] 공공재건축에 참여시 조합원 분담금이 최대 72% 감소할 수 있다는 분석이 나왔다.
한국토지주택공사(LH), 서울도시주택공사(SH), 한국부동산원에서 운영하는 공공정비 통합지원센터는 공공재건축 사전 컨설팅에 참여한 7개 단지의 사전컨설팅 결과를 15일 발표했다.
공공재건축시 이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%p(최대 258%p), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가했다.
정부는 지난해 8.4 대책을 발표하면서 공공이 참여해 용도지역 상향 등 도시규제 완화를 통해 기존 가구수보다 2배 이상 주택을 더 공급하는 공공재건축을 도입한 바 있다.
공공재건축 사전 컨설팅에 참여한 단지는 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지다. 당초 15개 단지가 컨설팅을 신청했지만 은마아파트, 잠실주공5단지 등이 참여를 철회하거나, 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳만 컨설팅을 진행했다.
사전 컨설팅 결과 7개 단지 모두 종상향이 허용되는 것으로 평가됐다. 2종 일반주거는 3종 일반주거로, 3종 일반주거는 준주거로 각각 상향이 가능했다.
공공재건축 도입시 용적률은 현행 대비 평균 182%포인트(p), 최대 258%p 상승할 것으로 보인다. 이는 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p, 최대 201%p 증가하는 것으로 나타났다.
용적률과 함께 준주거지역의 비주거비율 10%에서 5%로 완화할 수 있어 주택 공급 수는 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 나타났다.
도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입도 증가하면서 조합원 분담금은 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 수준 감소하는 것으로 분석됐다.
◇ 모의분석결과, 공공재건축 세대 수 2배 늘어
이와 함께 공공정비 통합지원센터는 공공재건축 효과를 분석하는 모의분석을 실시했다. 모의 분석은 3종일반 지역에 있는 대지면적 5만㎡ 규모의 1000가구 단지를 재건축 하는 경우로 가정했다.
민간재건축을 추진하면서 용적률 300%를 적용받으면 총 1410가구 단지로 재건축 되는 곳은사업 진행시 조합분은 1천가구, 일반분양은 250가구, 기부임대는 160가구가 돌아가는 것으로 분석됐다. 같은 단지에서 공공재건축을 시행하면 용적률을 최대 500%로 적용받을 수 있다. 이 경우 총가구수는 2240가구로 늘어나고 조합원분(1000가구)을 제외하면 일반분양 510가구, 기부임대 400가구, 기부분양 330가구로 배정되는 것으로 나타났다.
정부는 앞서 공공재건축 추진 선도 단지에 공공임대나 공공분양을 지어 기부채납해야 하는 비율을 50∼70%에서 최소 비율인 50%를 적용하기로 했다.
모의 분석 결과 용적률이 높아질수록 일반분양 증가에 따른 수입도 증가해 재건축 사업성이 개선되고, 분양가가 높을수록 사업성 개선 효과도 큰 것으로 나타났다.
아울러, 올해 1분기 내 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다. 오는 2월에는 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다.
