임대차법·수급불균형 "예견된 수순"
[서울파이낸스 이서영 기자] 부동산 전문가들이 올해 집값 상승을 예고하고 있다. 지난해 집값 전망치로 '보합'을 이야기 하는 곳이 많았지만 올해는 임대차법, 주택 수급 불균형 등으로 집값 상승을 예측하고 있다.
4일 전문가들은 전세난에 따른 매매 수요 증가, 넘치는 유동성, 입주물량 감소 등을 집값 추가 상승의 배경으로 지목했다. 특히 취득세·양도소득세 등 거래에 따른 비용 부담이 급격하게 늘어난 만큼 시장의 매물잠김 역시 지속될 것으로 내다봤다.
주택산업연구원은 '2021년 주택시장 전망 보고서'를 통해 올해 전국 매매가격 상승률은 1.5%, 전세가격 3.1%로 전망했다. 대한건설정책연구원도 '2021년 건설·주택경기 전망 세미나'에서 전국 집값 변동률을 2％, 서울 1%로 예측했다. 전세가격 변동률은 이보다 높은 전국 4%, 서울 3% 등 수준이다.
은행권도 마찬가지다. KB경영연구소가 KB자산관리전문가(PB) 90명을 대상으로 진행한 설문조사에서 PB의 76%가 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 상승할 것으로 내다봤다. 특히 서울 집값은 응답자의 68%가 3%내의 상승률을 전망했다. 한국은행은 '11월 경제전망보고서'에서 집값 상승을 예상했다.
이는 지난해 전망치와는 다른 모양새다. 지난해 서울의 집값 상승을 외치는 이들도 있었지만, '보합'을 말하는 이들이 더 많았다. 지난 2019년 서울 집값 상승폭이 커, 가장 고점이 될 것이라는 일각의 시선이 존재했다. 이와 함께 전망을 앞두고 12.16 부동산 대책이라는 강력한 규제책이 나와 매매 수요를 압박할 것으로 예상해, 많은 전문가들은 '보합세'를 내놓았다.
올해 부동산 시장에 대해 대다수 전문가들이 집값 상승을 예측한 이유는 '원인'이 비슷하기 때문이다. 임대차법이 시행되면서, 전세물량 부족은 전세가격 상승으로 이뤄지고 있다는 것이다. 전세가격 상승의 끝은 매매가격 상승세로 이어지기 때문이다.
지난해 집값 전망을 '보합'으로 내세웠다가 올해 집값은 '상승'으로 전망한 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지난해 상반기에는 집값이 오르지 않았다가 하반기부터 오른 이유는 임대차법"이라며 "임대차법이 통과되지 않았다면 올해 집값은 보합이나 하락했을 것"이라고 말했다.
이와 함께 그동안 매매시장에서는 '누적된 공급부족'이 가격 상승을 야기한다는 것이다. 올해 신규 입주물량은 대폭 줄어든다. 부동산114에 따르면, 올해 서울 입주 예정 물량은 2만5931가구로 지난해(5만386가구)와 비교하면 무려 48.5% 줄었다.
반면 수요는 증가 중이다. 주산연 관계자는 "3기 신도시 사전 청약 등이 실질적으로 공급이 되진 않지만 수요를 증가시킨다"며 "패닉바잉과 더불어 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요가 발생하고 있다"고 했다. 초과수요의 배경에는 저금리와 유동성 확대가 깔려있다.
또한 25번의 부동산 대책이 오히려 단단한 수요를 만들었다는 의견이 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "25번의 부동산 대책이 나왔지만 여전히 다주택자들이 주택을 팔지않고 있듯이, 규제는 만성화됐다"며 "문재인 정부가 공급까지 규제를 하니까 주택 수급 불균형이 예견됐던 문제라 다들 집값이 상승할 꺼라 전망하는 것은 어쩔 수 없는 부분"이라고 덧붙였다.
올해 매매·전세 모두 상승으로 전망하는 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "집값에 대해서 일반인 뿐만 아니라 전문가들도 학습효과가 생긴 듯하다"고 말했다.
한편, 한국건설산업연구원은 유일하게 올해 집값 하락을 예상했지만 전세가격 상승률은 가장 높게 예측했다. '2021년 건설,부동산 경기전망 세미나'에서 올해 전국 주택 매매가격이 0.5％ 하락, 전세가격 상승률은 5%를 예상했다.
건산연 관계자는 "즉시 입주 가능한 물건 적어 매수세가 둔화되면서 매매는 약보합세가 예상되고, 전세는 임대차법 개정으로 매물잠김과 3기 신도시 청약 수요로 올해보다 상승폭을 키울 것"이라고 전망했다.
