"내년에도 집값 오른다"···유동성 과잉·풍선효과·임대차법 영향
"내년에도 집값 오른다"···유동성 과잉·풍선효과·임대차법 영향
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부동산114 전망 "전세불안, 매매상승 압력"
서울 아파트 전경.(사진=pixabay)
서울 아파트 전경.(사진=pixabay)

[서울파이낸스 이서영 기자] 2020년 아파트값은 다양한 부동산 규제에도 불구하고 두 자릿수 상승률을 기록했다. 패닉바잉 현상과 매매 전환이 복합적으로 작용하면서 전국 아파트값이 올랐다. 전세시장은 매물 부족이 장기화되면서 11.19 전세 대책이 발표됐지만 전셋값은 꺾이지 않고 상승세가 이어졌다.

전세 불안이 내년 아파트 매매가격 상승 압력으로 이어질 것이라고 부동산114가 27일 밝혔다. 

◇연이은 부동산 대책에도 아파트값 상승세 지속

2019년 말 초강력 규제를 담은 '12.26 부동산 대책' 이후에도 전국 아파트값 상승세가 이어졌다. 올해 들어서도 굵직한 부동산 대책이 발표되면서, 대출 규제 강화로 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역에 풍선효과가 나타나면서 이른바 노도강(노원·도봉·강북)과 수용성(수원·용인·성남) 등에서 아파트값이 크게 올랐다.

올해 전국 아파트 매매가격은 13.46% 올라 2019년 변동률(4.17%)보다 3배 가까이 높은 상승률을 기록했다. 특히 17개 광역시도가 일제히 상승했다. 

지역별로는 세종이 42.81% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 지속적인 인구유입과 정주여건 개선, 아파트 입주물량 감소와 행정수도 세종시 이전 이슈 등이 맞물리면서 가격이 크게 올랐다. 대전은 19.87% 올라 두번째로 높은 상승률을 기록했다. 대전은 투자 수요 유입으로 아파트값 상승세가 이어지면서 6.17 부동산 대책에서 조정대상지역(대전 전체)과 투기과열지구(동·중·서·유성구)로 지정됐다. 하지만 혁신도시 지정과 도시철도 2호선 추진 등 개발 호재 등으로 하반기에도 상승세가 계속됐다. 

경기는 17.48% 올랐다. 지하철 5호선 연장 하남선 1단계 구간 개통과 3기 신도시 청약에 대한 기대감으로 하남이 가장 많이 올랐고, 전세 매물 부족으로 매매 수요가 이어졌던 화성과 풍선효과로 수용성 등의 상승폭이 컸다. 부산은 분양시장의 호조세에 힘입어 15.29% 상승했다. 지난해 하락했던 강원·경남·경북·충북·전북·울산 등은 입주물량 감소와 지역 경기가 일부 회복되면서 2020년 상승 전환됐다.  

전국, 서울 전세가격 변동률. (자료=부동산114)
전국, 서울 전세가격 변동률. (자료=부동산114)

◇ 전세 매물 품귀, 2020년 두 자릿수 상승률 기록 

안정세를 보였던 전국 아파트 전세시장이 2020년 12.47% 올라 상승폭이 커졌다. 특히 2016년부터 2019년까지 4년 동안 비교적 안정세를 보였던 서울 전세시장은 2020년 들어 새 임대차법 시행과 청약 대기수요 증가, 실거주요건 강화, 전세의 월세 전환 등의 영향으로 전세 매물 품귀 현상이 빚어지면서 오름폭을 키웠다. 

지역별로는 2019년 하락했던 세종이 34.59% 올라 상승폭이 가장 컸다. 정주 여건 개선과 입주물량 감소 영향으로 전셋값이 크게 올랐다. 세종시는 최근 5년(2015~2019년)간 평균 1만3000가구의 아파트가 입주했으나 올해는 5600가구로 크게 감소했다. 이어 대전(17.61%), 경기(17.16%), 서울(14.24%) 순으로 아파트 전셋값이 올랐다. 전반적으로 전세 매물 부족으로 여름 휴가철 시점에도 비수기 없이 오름세가 유지됐다. 2019년 하락했던 강원·경남·부산·충북·경북 등도 2020년 오름세로 전환되면서 17개 전국 광역시도 모두 상승세로 마감했다.   

전세난이 장기화될 경우 서울 외곽지역을 비롯해 경기 일부 지역에서 중저가 아파트에 대한 매매 전환이 수도권 집값을 자극할 것으로 예상된다. 입주물량 감소도 불안 요인 중 하나다. 2021년 전국 아파트 입주물량은 27만3649가구로 2020년 36만2815가구 대비 25% 정도 감소했고 최근 5년(2016~2020년) 평균 공급물량에 비해서 30% 정도 줄어든 수치다. 아파트 공급물량은 2018년 45만9879가구로 정점을 찍은 이후 2021년에는 30만 가구 공급선이 무너지게 된다. 권역별로는 수도권이 15만5342가구 공급되고 지방 5대 광역시와 기타지방이 각각 4만6156가구, 7만2151가구가 입주하게 된다.   

임병철 부동산114 수석연구원은 "2021년 아파트 시장은 지속되는 전세 수급 불균형이 전셋값 상승과 함께 매매 상승 압력으로 작용할 전망이다"며 "새 임대차법 등의 영향으로 전세 매물 잠김 현상이 이어질 것으로 예상되는 가운데 저금리와 풍부한 유동성 등이 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다"고 말했다. 


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