집값 폭등에 세금 폭탄···"내년 서울 '거래절벽' 심화"
집값 폭등에 세금 폭탄···"내년 서울 '거래절벽' 심화"
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文정부 3년, 서울 아파트값 '1.5배' 뛸 때 취득세는 '4.5배↑'
"이사 비용 부담→매물 감소→집값 상승 악순환 고리 지속"
사진=서울파이낸스DB
서울 아파트 전경. (사진=서울파이낸스DB)

[서울파이낸스 박성준 기자] 최근 극심한 전세난에 밀려난 수요가 서울 외곽의 중저가 아파트 매매로 눈을 돌리면서 서울 전역의 아파트값 상승이 연쇄적으로 이어지고 있다. 문제는 수억원씩 상승한 집값은 취득세 등 관련 세금까지 급등시키면서 더 좋은 주거환경으로 이동하려는 실수요자들의 주거사다리를 걷어차는 형국이 되고 있다는 점이다. 일각에서는 집값과 세금 급등으로 서울 입성과 지역내 이동이 줄어들면서 재차 '거래절벽'이 빚어질 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

14일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트거래량은 이날까지 7만2351건을 기록해 지난해(7만4962건)의 96.5% 수준까지 다다랐다. 신고기한(30일)과 보름여 남은 연말 기간을 고려하면 올해 거래량은 늘어난 것처럼 보이지만, 지난 7.10 부동산 대책이 발표된 뒤 8월 이후 통계를 살펴보면 거래량은 급감한다.

지난 8월 이후 이날까지 현재 매매거래된 아파트는 총 1만8336건으로 지난해 같은 기간(4만6327건)과 비교해 39.6% 수준에 불과하다. 최근 극심한 전세난에 못이긴 실수요자들이 도·노·강(도봉·노원·강동) 등 서울 외곽의 중저가 아파트 매수에 나서며 10~11월 거래량이 4000~5000건 수준을 회복하는 모습을 보였지만, 1만건을 상회한 전년 같은 기간과 비교해 절반에도 미치지 못하는 모습이다.

거래량은 줄어드는 반면 집값은 고공행진을 이어가고 있다. 한국부동산원 자료를 보면 지난 6월 초 상승세로 전환한 서울 주간 아파트값은 11월부터 상승폭이 점차 커지는 모습이다. 특히 강남권 시장도 재건축 기대감에 꿈틀거리고 있다. 압구정동 '현대7차' 전용면적 144㎡는 지난 3일 39억8000만원에 거래됐다. 지난 10월 38억8000만원에 신고가를 갱신한 지 두 달 만이다. 개포동 '주공5단지' 전용 54㎡ 역시 지난달 19억원에 신고가를 갱신했다. 서울 외곽으로 뻗어가던 수요가 규제지역에 발이 묶이자 재차 서울 강남권으로 모여들고 있는 것이다.

이런 추세에 내년 거래절벽에 대한 우려도 적지 않다. 아파트값은 수억원씩 올라가면서 매도자·매수자 간 가격 간극에 차이가 빚어지고 있는 데다 평균 9억원을 넘어선 서울 아파트에 들어가는 데는 곱절로 뛰는 취득세와 양도소득세, 중개수수료 등 이사비용으로만 수천만원의 비용이 들어가기 때문이다.

올해 세법개정안에 따른 주택 취득세율은 집값 구간별로 △6억원 이하 1% △6억 초과 9억원 이하 1.33~3% △9억원 초과 3% 등이다. 문재인 정권 임기 초기 2017년 5월 서울 아파트 중위가격이 6억원대를 기록한 반면, 현재 서울 아파트 중위가격은 지난달 9억3510만원을 기록하면서 9억원을 돌파했다. 평균 매맷값(10억2767만원)도 10억원을 넘어섰다.

즉, 과거 6억원에 집을 산 사람은 취득세로 600만원을 내면 됐지만, 현재 9억원을 넘어서는 주택을 구매하게 되면 취득세 부담은 2700만원으로 4.5배 가량 높아지게 된다. 뿐만 아니라 1주택자라고 해도 9억원 초과분에 대해서는 양도세 부과 및 중개수수료 등이 적용되고 포장이사비, 인테리어 비용 등 추가적인 비용을 고려하면 서울로 진입하는 데만 수천만원의 이사비용이 드는 셈이다.

정부는 지난 6.17 부동산 대책과 7.10 대책 등 규제지역 확대 및 다주택자를 향한 고강도 규제를 적용시켰고 매물은 급감했다. '세금폭탄'을 맞은 다주택자들은 최근 매맷값이 재차 꿈틀거리기 시작하자 내년 6월 강화된 세 적용까지 상황을 지켜보겠다는 주의다. 결국 내년에도 주택 매물은 잠기고 아파트값은 상승할 수 밖에 없을 것이란 비관적인 전망이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "과거 박근혜 전 정부 시절 서울에서 아파트값이 5억원에 머물렀을 때 매매할 경우 취득세, 중개사수수료, 포장이사비 등 포함해도 1000만원도 들지 않았다"라며 "그러나 현재 똑같은 아파트가 10억원을 넘어서면서 취득세만 3700~3800만원이 적용되고 최고 중개사 수수료율 적용 등 5000만원을 상회하게 된다"라고 말했다. 이어 "서울 외곽으로의 이사조차도 수천만원의 이사비용이 발생하는 상황은 매물을 묶어두게 만들지만, 신혼부부 등의 신규 수요는 계속돼 집값은 상승세를 이어갈 수 밖에 없다"라고 내다봤다.

다만, 올해 늘어난 인구이동 추세에 따라 거래량이 급격히 줄어들진 않을 것이란 의견도 제기된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 매매·전월세 거래량이 적지 않았고 국내 인구 이동자 수가 지난 6월 이후 5개월 연속 1년 전 같은 기간보다 증가하고 있는 모습을 보이고 있다"라며 "내년 규제 및 세제 영향에 (거래량이) 줄어들 수 있지만, 실거주 요건을 충족시키기 위한 수요와 분양 대기 수요 등도 있어 매물이 극심하게 잠길 것으로 예상하지는 않는다"라고 전망했다.


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