"핀셋규제가 풍선효과 만드는 꼴···지방 급등지역 규제도 신중해야"
[서울파이낸스 박성준 기자] 정부가 지난 19일 전세대책으로 공급을 확충하겠다는 의지를 내비쳤으나 여전히 과열된 시장은 좀처럼 가라앉을 기미가 보이지 않는다. 특히 과열된 지역들을 새롭게 규제지역으로 묶이자 인근 비규제지역의 집값이 급등하는 '풍선효과'가 또다시 나타나고 있다.
25일 부동산 업계에 따르면 최근 신규조정대상지역으로 김포·부산 등지가 묶이자 인근 파주, 울산, 창원, 천안 등의 지역에서 집값이 급등하고 있다. 파주 목동동에 위치한 '힐스테이트운정' 전용면적 59㎡는 지난 7일 5억4950만원(5층)에 거래돼 신고가를 갱신했다. 지난 9월 같은 평형에서 4억4000만원(5층)에 거래된 것과 비교하면 2달 새 1억 넘게 오른 값이다. 하지만 현재 가장 높은 호가로는 7억원까지 올라간다.
바로 옆 단지인 '운정신도시센트럴푸르지오' 전용 84㎡도 이달 7억2000만원(10층)에 최고가를 갈아치웠지만, 현재 호가는 8~9억원으로 하루가 다르게 뛰고 있다. 길 건너 '운정신도시아이파크' 전용 84㎡는 등록된 매물 자체가 없다. 이달 8억4500만원의 신고가를 갱신한 이 단지는 현재 10억원에 가까운 호가가 형성돼 있다.
목동동 G공인중개사사무소 관계자는 "이들 단지는 수도권광역급행철도(GTX) A역사를 직접적으로 끼고 있어 파주에서도 인기가 높은데 김포가 규제지역으로 묶이면서 더욱 뛰고 있다"라며 "하루에도 수십통씩 문의 전화가 걸려오고 있지만 소개해드릴 수 있는 물건 자체가 없다"라고 말했다.
이번 규제에 묶인 부산 인근 도시들에서도 집값 상승 움직임이 나타나고 있다. 울산 내 대장아파트로 꼽히는 '문수로아이파크' 2단지에서는 전용 84㎡가 지난달 9억3000만원에 신고가를 갱신했지만, 최근 12억원에 거래됐다고 현지 부동산은 전했다. 신정동 K공인중개사사무소 관계자는 "한 달도 채 되지 않아 수억원이 뛰어버리니 문의를 하시는 분들이 가격을 듣고는 놀라 뒷걸음질치더라"라며 "가격대가 몇 천만원 움직이는 시장이었는데 몇 억원씩 오르내리는 수준으로 바뀌었다"라고 말했다.
울산뿐만 아니라 창원, 대구 수성구와 가까운 경북 경산에서도 풍선효과가 일고 있으며, '천도론' 세종과 가까우면서도 이번 규제에서 비껴간 충남, 천안 일대 지역에서도 하루새 수천만원의 호가를 갱신하는 등 비슷한 흐름이다. 천안의 한 부동산 관계자는 "실거래가가 신고가를 갱신하면 모든 집주인이 따라서 가격을 올려 받고 있다"라며 "전반적으로 집값이 오르고 기대심리도 꺾이지 않으니 내려가지는 않을 것 같다"라고 말했다.
조정대상지역으로 지정되면 양도소득세 중과, 분양권 양도세율 50% 등의 규제가 적용되고 주택담보대출비율(LTV)도 9억원 이하에 대해 50%로 제한된다. 반면 비규제지역에서는 규제를 피하는 것은 물론 9억원 밑으로는 70% 대출이 가능하고 자금조달계획 의무도 없다. 끝없이 풍선효과가 반복되는 이유다. 규제로 묶인 김포와 부산은 아파트 매물이 쌓이고 매수 문의도 줄면서 관망세에 접어들었다고 하지만, 집값은 이미 수억원씩 뛴 실정이다.
상황이 이렇자 정부 부동산 정책에 대한 비판이 쏟아진다. 온라인 부동산 커뮤니티에서는 "'두더지 게임'으로 전국을 투기지역으로 만들고 있다"라며 "강의 물길을 막아놓고 갈 곳을 잃은 물이 넘쳐흐를 때마다 물길을 막고 있지만, 시장 흐름을 어떻게 완전히 통제할 수 있겠나" 등의 반응을 보였다.
전문가들도 핀셋규제는 또 다른 풍선효과만 불러올 것이라고 지적했다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "특정 지역에서 개발호재, 교통호재 등의 이유로 집값이 급등하면 그 지역에 대해 핀셋규제를 적용해 효과를 보는 것"이라면서 "현재와 같이 유동자금이 풍부하고 복합적인 이유로 부동산 시장이 과열되고 있다면 현 정부의 핀셋규제는 또 다른 풍선효과를 야기시키는 정책으로밖에 볼 수밖에 없다"라고 말했다.
내달 울산, 창원 등의 지역을 추가로 규제할 수 있다는 정부의 계획도 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "현재 부동산 시장이 과열된 양상을 보이는 지방 도시들의 경우 실제로 주택을 구매할 수 있는 힘이 온전히 지역 내에서 발휘되고 있다고 볼 수 없다"라며 "지역 내 미분양 주택이 여전히 많은 데다 규제에 들어갈 시 기대수익률이 크게 떨어져 시장 상황을 더욱 악화시킬 수도 있다"라고 말했다.
