[전문가기고] 시장참여자의 의견이 배제된 임대주택공급 리츠 정책의 현실
[전문가기고] 시장참여자의 의견이 배제된 임대주택공급 리츠 정책의 현실
  • 박병태 한국리츠협회 한국리츠연구원장
  • choa109@seoulfn.com
  • 승인 2020.11.25 16:34
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박병태 한국리츠협회 한국리츠연구원장(사진=한국리츠협회)

'6.17 부동산대책' 이후 최근 전세가격 상승을 완화시키기 위해 정부는 11월19일 "서민·중산층 주거안정 지원방안"에 관한 정책을 추가로 발표했다. 현재의 전세문제 해결을 위해 신규 단기공급확대, 질 좋은 평생주택을 위한 중장기 공급확대 등 다양한 대책을 마련했으며, 이 중에 민간지원형 공급확대로 중산층을 위한 리츠나 펀드를 활용한 건설임대 활성화 방안을 마련하겠다는 내용이 담겨있었다. 

해당 방안에는 시중 유동성이 투자로 연결될 수 있도록 리츠나 펀드를 활용해 건설임대를 활성화 한다는 방안이 제시되어 있으나 정책의 방향성만 나타나 있어, 구체적인 세부적인 내용은 추후 발표예정이라고 한다. 이는 기준금리 추가 인하 및 1,2인 가구수 분화 심화의 영향으로 최근 늘어난 전세가구 수요를 위해 주택공급을 확대하기 위한 대응방안이 될 수 있으며, 민간참여를 활성화하는 사업방식의 다각화로 질 좋은 임대주택 공급이 마련될 수 있다. 그러나, 정부가 발표한 정책과 진행상황을 살펴보면, 이번 정책 발표 진행에 있어 실효성이 높은 정책으로 반영될 수 있을지 그 실효성에 의구심이 남아 있다는 것이 문제다.

현재(2020년 10월 말 기준) 국내 운영 중인 리츠 중 투자대상이 주택사업과 관련된 리츠는 140개로, 그 개수만으로도 전체 리츠시장(278개)의 과반수를 넘어서는 증가추세에 있다. 주택과 관련된 리츠사업은 공공임대, 공공지원민간임대, 민간임대 주택을 공급하기 위한 임대주택리츠와 분양사업 또는 주택공급을 위한 토지를 임차해주는 리츠가 있다. 임대주택리츠는 임차인을 대상으로 주거를 임대하여 수익을 얻으며 이익배당한도의 90%를 배당하는 구조다. 현재 임대주택을 공급하기 위한 리츠는 120개이며 주택리츠 중에서도 임대주택리츠가 차지하는 비중 역시 높은 편이다. 리츠는 공모상장의 길이 열려있어, 공모 시 일반인들도 투자자로 참여가 가능하다. 즉, 이익배당한도의 90%를 배당하는 임대주택리츠는 사업수익을 투자자에게 배당하며 소액으로 다수의 일반인이 소액으로 쉽게 참여할 수 있다. 일반적으로 단순하게 사업의 이익만을 추구하는 목적보다는 다수의 참여자에게 배당하고 이익을 공유한다는 관점에서 사회적으로 리츠의 공익적 기능과 사회적 편익의 가치는 높은 편이며 임대주택리츠 역시 주택공급의 사업 체계를 리츠로 활용한다는 점에서 주택공급적인 측면에서 임대주택을 활용하는 것 뿐만 아니라 이익을 분배한다는 관점에서 그 공익성을 확보할 수 있다. 

이러한 임대주택리츠는 주택사업의 특성상 경제성장이나 불경기 등의 부정적 영향으로 작용될 수 있으며 신규 공급과 가격 하락 등의 여건 변화에 민감성이 높아 대규모 자본력이 필요하며 장기간으로 직접 보유하고 운영하기 어려워 고수익을 보장하는 상품은 아닐 수 있다. 그럼에도 불구하고 임대주택리츠가 운영되는 이유는 2015년 공공지원민간임대주택(구. 뉴스테이) 정책에 따라 공공지원민간임대주택사업이 활성화되면서 주택도시기금의 출자 및 융자를 지원구조로 운영되어 정책적인 목적으로 공급되면서 사회적인 편익을 추구하게 됐다. 시세보다 저렴한 임대료로 주택을 공급하면서 운영기간 동안의 수익률보다는 장기적으로 부동산 자산의 매각차익을 통해 수익률을 보장받는 구조인 것이다. 즉, 임대주택사업은 운영기간동안의 안정적인 현금흐름을 발생시킬 수 있는 것이 중요하며 장기적인 관점에서의 재원조달방식과 사업의 리스크를 줄일 수 있는 방안이 효율적으로 사업을 추진할 수 있다. 

그렇다면 현재 정부가 내놓은 리츠를 활용해 건설임대를 활성화하며, 건설임대주택 리츠의 공모를 통해 참여주체의 이익을 공유한다는 방식은 어떻게 이루어질 것인가? 간단하다. 운영기간동안의 배당할 수 있는 이익의 크기를 늘려야 한다. 이익을 증대시키는 방법은 두 가지로 볼 수 있을 것이다. 임대수익을 늘이거나 초기사업 추진비용이나 관리비용을 줄이거나. 

먼저, 임대수익을 증가시키는 관점에서는 시세보다 높은 임대료를 책정하는 방법이 있다. 아마도 이번 정책의 서민주거 안정화 정책의 방향에 부합되지 않는 방법일 수 있으며 주거 생애주기에 따라 나타나는 청년가구, 신혼부부, 중산층 가구 등 계층에 따라 임대료 지불능력이 상이할 수 있어 임대료 상승은 단순하게 제시될 수 없는 방법이다.  

두 번째로, 비용을 감소시키는 관점에서는 확실한 세제혜택을 제공하는 방법이 있을 것이다. 문제는 세제와 관련되어서 최근 정부에서 발표되는 정책들로 인해 시장에 많은 혼선을 야기하고 있다는 점이 우려로 다가온다. 기존에 임대주택리츠에 대해서는 민간임대주택특별법에 따른 정책지원으로 임대기간이나 주택유형에 따라 적용범위가 다르지만 세제혜택이 있었다. 

그러나 6.17 대책을 통해 법인임대사업자에 대해서 종부세의 합산배제, 양도소득세 중과배제, 다주택 임대사업자의 비과세 적용 등 내용이 발표됐다. 물론 이는 법인화된 투기세력인 임대사업자를 규제하고 서민들의 주거 안정성을 제고하기 위한 정부의 입장을 고려하면 충분히 이해되는 상황이다. 그러나 부동산 대책을 발표하는 과정과 시행에 있어서 임대사업자를 모두 포괄적으로 법적 제한의 범위에 포함하면서, 부동산투자회사법에 의해 국토부의 인가를 받고 설립 운영되는 임대주택리츠의 경우에는 사업의 성격과 규모, 사업의 영위구조 등 리츠의 특수성으로 투기세력과 구별됨에도 불구하고 대출, 세제지원 등의 규제로 인해 사업을 영위하기 어려워 졌으며 지속적으로 사업을 추진하기 위한 법적기반이 미흡한 실정이다. 향후 사업의 수익성이 불투명한 바, 시장에서는 임대주택과 관련된 신규 사업 추진이 모두 제동이 걸린 상황이다. 기존에 종부세를 부과하지 않는 상황에서도 운영기간동안의 이익은 제로에 가까웠던 실정인데, 향후 종부세 마저 부과 된다면 임대주택사업의 수익률은 마이너스가 될 것이다. 이 경우 AMC 입장에서 임대주택사업을 추진할 이유가 전혀 없는 것이다. 

따라서 정책으로 인해 사업의 수익성에 심각한 문제를 얻은 민간사업자들은 비용 감소에 대한 확실한 제도적 여건이 마련되어야지만 건전한 임대주택사업의 재무구조를 검토할 수 있을 것이다. 특히, 리츠의 사업구조와 특성 등을 감안한 세부적인 임대주택사업자의 자격기준에 대한 검토나 공모리츠에 한정하는 방안 등 세밀한 법적인 규정을 제시하고 있지 않아 현재까지 국내에서 리츠의 유동성을 활용할 수 있는 임대주택사업을 추진하기에는 어려운 실정이다. 

그러므로 이번 발표된 정책의 방향성이 리츠를 활용해 임대주택 공급을 활성화하며 공모를 통해 참여주체가 이익을 공유하는 것이라면, 실현가능한 방법과 규제에 대해 실질적인 업계 참여자나 전문가의 의견을 반영해야 정책의 방향성과 효과를 높일 수 있는 제도가 마련될 수 있다. 추후 발표될 구체적인 방안에는 명확하고 실효성을 높일 수 있는 정책으로 보완될 수 있기를 기대해본다.



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