[서울파이낸스 박성준 기자] 올해 들어 서울 전체 아파트 매매거래 가운데 10억원을 상회하는 고가아파트 거래 비중이 감소한 것으로 나타났다. 이는 고가주택에 대한 대출 규제 및 보유세 강화, 재건축 사업 부진 등 고가주택이 밀집한 강남·서초 지역의 거래량 감소가 영향을 준 것으로 보인다.
19일 직방이 지난 2016년 이후 공개된 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과, 지난해 24.6%까지 집계됐던 서울 10억원 이상 아파트 거래 비중은 올해 들어 22.8%로 감소했다. 지난 2016년 이후 연평균 10% 내외 수준을 보이던 고가주택 거래비중은 지난해 4채 중 1채 수준까지 치솟았다. 반포동과 대치동 등 입지여건이 우수한 지역을 중심으로 재건축 사업이 완료된 아파트들이 지역 랜드마크로 자리잡으며 가격 상승을 이끌었다.
여기에 강동과 동작, 마포, 성동 등 대규모 재정비사업이 완료된 지역들의 신축 전용면적 84㎡가 '10억 클럽'을 형성했고, 서대문과 동대문, 금천, 관악, 구로 등 상대적으로 가격 수준이 낮았던 지역들까지 신축아파트 중심으로 10억원 '키맞추기'에 편승하면서 서울 전체 가격 수준을 끌어올렸다.
그러나 올해 대출규제와 보유세 강화, 자금출처조사 등 정부의 강력한 규제 신호에 고가주택 매수세는 한 풀 꺾인 것으로 보인다. 고가주택을 겨냥한 정부의 규제로 거래비중이 가장 감소한 곳은 강남과 서초다. 최근 5년동안 매년 서울 전체거래량의 10% 수준을 유지하던 강남과 서초의 거래는 올해 7.3%로 감소하며 확연히 위축된 모습을 보였다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "9억원 초과 주택에 대한 주택담보비율(LTV) 감소, 15억원 초과 LTV 금지, 종부세율 상향, 재건축초과이익환수제와 분양가상한제에 따른 사업 지연 등이 매수세 감소에 영향을 준 것으로 보인다"라고 설명했다.
강남·서초 거래가 부진한 사이 마포, 동작, 성동 등 신축 아파트가 대단지로 밀집한 지역들은 10억 클럽으로 새롭게 부상하고 있다. 지난 2016년 10억 이상 거래 비중이 1.9%에 불과했던 성동구는 옥수동과 금호동, 왕십리뉴타운 사업으로 올해 거래 비중이 52.8%까지 급증했다. 마포구도 같은 기간 3.3%에서 41.5%로 증가했으며, 동작구 역시 0.3%에서 36.7%까지 증가했다.
이외에도 금천·관악·구로 서남부 3인방과 노원·도봉·강북 등 고가주택보다는 중저가 주택이 밀집해 있어 신혼부부나 자금여력이 부족한 수요층에게 인기가 많았던 지역들도 10억원 아파트 시대를 맞고 있다. 아울러 작은 평형에서도 고가 아파트들이 속속 등장하면서 올해 처음으로 10억원 이상 평균 전용면적이 98.28㎡를 기록하는 등 100㎡대가 깨졌다. 지난해 평균은 123.09㎡였다.
함 랩장은 "고가아파트 거래 비중이 감소하는 것이 일부 시장의 안정세라는 시각도 있지만, 안정 신호로 보기는 부족하다"라며 "강남·서초 등 주요 지역의 거래시장이 위축된 영향이 더욱 큰 것"이라고 분석했다. 이어 "그간 중위계층 및 주택가격지불능력이 높지 않았던 수요가 집중된 지역들이 10억원을 넘어섰고, 이는 주택시장의 또 다른 뇌관이 될 우려가 크다"라며 "규제를 유지하기보다는 실수요자를 거래시장으로 유도하고 매도자에게 탈출구를 마련해주는 유연한 대응이 필요해 보인다"고 덧붙였다.
