'지분적립형 분양주택' 첫 선···'기대'와 '우려' 교차
'지분적립형 분양주택' 첫 선···'기대'와 '우려' 교차
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김세용 "실수요자 주택 수요 충족 가능···'패닉바잉'도 멎을 것"
"'선택의 폭' 넓힐 수 있는 정책"···'로또분양' 예방 효과는 의문
김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 12일 서울시청에서 기자설명회를 열고 새로운 주택공급 유형인 지분적립형 주택을 적용시킨 '연리지홈'에 대해 설명하고 있다. (사진= 박성준 기자)
김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 12일 서울시청에서 기자설명회를 열고 새로운 주택공급 유형인 지분적립형 주택을 적용시킨 '연리지홈'에 대해 설명하고 있다. (사진= 박성준 기자)

[서울파이낸스 박성준 기자] 8.4 부동산 대책 발표에서 주거 유형으로 새롭게 제시된 '지분적립형 분양주택' 제도의 첫 구체적인 방안이 공개됐다. 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)는 지분적립형 분양주택을 담은 생애주기별 맞춤 브랜드를 소개하며, 오는 2028년까지 약 1만7000호를 공급한다는 계획을 밝혔다.

소규모 자본으로도 분양이 가능해 수요자들의 관심은 더욱 커지고 있는 가운데 전문가들은 각기 다른 해석을 내놓고 있다. 실수요자들의 선택의 폭을 넓혔다는 분석과 함께 공공의 한계, 전매제한 기간, 높은 지분 반납 등에 대한 우려도 함께 제기된다.

SH공사는 지난 12일 서울시청에서 기자설명회를 열고 지분적립형 분양주택을 비롯한 3가지의 신규 주택 브랜드를 발표했다. 가장 주목되는 것은 3040세대 중심의 지분적립형 분양주택 브랜드인 '연리지홈'이다. 연리지홈은 분양가의 20~40% 수준으로 초기 소유 지분을 취득해 향후 20~30년 동안 점차 지분을 확보해 나가는 구조다. 첫 취득 지분은 주택담보대출도 가능할 전망이다. 최초 지분 분양가 40% 선택 시 주택담보대출비율(LTV) 40%를 통해 분양가의 16%까지 대출이 나오는 것이다.

김세용 SH공사 사장은 이날 기자설명회에서 "연리지홈을 통해 자금력이 부족한 실수요자의 주택 수요 충족을 해소할 수 있을 것으로 보인다"라면서 "최근 급증한 주택 '패닉바잉' 현상 또한 진정시킬 수 있을 것"이라고 내다봤다.

다만 이날 분양 방식·일정의 구체적인 내용은 제시되지 않았다. 김 사장은 "예상 부지, 가점제 도입 여부, 초기 취득 지분 비중, 재원 조달 방법 등은 국토교통부 등 관계 기관과 협의를 거쳐야 한다"라며 "다만 20년 이상 작은 평형에 살게 하는 게 무리할 수 있다는 지적 등에는 공감하고 있다"고 말했다. 또한 서울시가 앞서 제시했던 8년 임대 후 지분 분양으로 전환하는 '임대 후 분양모델'은 소개되지 않았다.

이번 지분적립형 분양주택의 가장 큰 매력은 초기 부담이 현저히 낮다는 점이다. 임병철 부동산114 수석연구원은 "이번 신규 주택 공급 유형은 자산 규모가 작은 수요층에 도움이 될 수 있는 상품 목록으로 기본적립형 분양주택 상품을 추가해 선택의 폭을 넓히는 것으로 봐야 한다"라며 "일반 분양 등 기존 주택 매입과 비교해 상대적으로 비용 절감의 혜택을 볼 수 있고, 이에 따른 일부 규제 등은 실수요자가 충분히 감내해야 하는 부분"이라고 평가했다.

시장의 기대감도 높아지고 있다. 과열 양상이 이어지고 있는 서울에 먼저 공급되는 데다 가점제보다는 추첨제를 통해 젊은 무주택자들도 기회의 폭이 커졌기 때문이다. 공급시그널로도 긍정적인 평가가 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "3기 신도시 입주 등 기타 공급 대책에 따라 10년 뒤에는 인구 감소와 맞물려 충분한 공급이 있을 것이며, 시장은 지금보다 안정화될 것"이라고 말했다.

반면 이번 지분적립형 분양주택이 실제로 '로또분양의 예방에 적합한 모델'이라는 것에 대해서는 의문을 표했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "장점은 '기존 대출 규제를 피해 실수요자에 대한 사실상의 대출 완화'의 기능"이라면서도 "지분적립형 분양주택의 총 분양가가 인근 시세와 차이가 발생하게 되면 이마저도 또 하나의 '로또분양'을 양산하는 셈"이라고 지적했다.

공공 브랜드 분양 정책이 주택시장의 수요를 흡수하기에는 부족하다는 우려도 나온다. 서진형 대한부동산학회장은 "우리나라 국민들은 다른 국가들과 비교해 상대적으로 소유욕이 강한 부분이 있어 지분 소유에 대해 국민들이 크게 체감하지 못할 것"이라며 "또한 현실적으로 민간분양 시세와 비교해 낮게 가격이 책정될 것으로 예상되는데 투자 수익도 나눠야 하는 등 유인 효과에는 의문이 있다"고 말했다.

또한 전매제한 기간, 잔여지분 반납 수준 등도 해결해야 할 과제로 꼽힌다. 권 교수는 "혜택을 받은 만큼 적당한 실거주 의무 기간을 부여해 소유권을 넘겨주게 되면 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것"이라면서 "일반 서민들의 구매력, 매수능력이 마땅치 않은 상황에서 근로소득의 30% 넘게 집값에 지불해야 한다는 것은 쉽게 받아들이기 어려운 수치"라고 평가했다.

결국 장기적인 관점으로 어느 입지에 들어서느냐에 따라 평가는 갈릴 것으로 보인다. 임 수석연구원은 "평가를 위해서는 차후 어느 지역에 공급되는지가 관건"이라면서 "분양받은 주택에서 오래도록 실거주해야 하므로 적절한 기반 시설이 갖춰진 지역으로 분양이 이뤄져야 한다"고 조언했다.


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