[임대차 3법 Q&A] "기존 세입자도 계약갱신청구 가능해"
[임대차 3법 Q&A] "기존 세입자도 계약갱신청구 가능해"
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서울 잠실 주공아파트 전경.(사진=서울파이낸스DB)
서울 아파트 전경.(사진=서울파이낸스DB)

[서울파이낸스 박성준 기자] '임대차 3법' 중 계약갱신청구권제와 전월세 상한제를 담은 '주택임대차보호법'이 29일 국회 법제사법위원회를 통과했다. 이에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다.

임대차 3법이 시행되면 세입자는 기존 2년 계약 기간이 지나도 한 번 더 계약 연장이 가능해지며, 임대료는 직전 계약액의 5% 이상 올릴 수 없다. 다만 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신권을 거부할 수 있으며, 집주인 뿐만 아니라 직계존속 및 비속이 집에 거주하는 경우에도 거부가 가능하다.

다음은 임대차 3법 시행과 관련된 궁금증을 문답으로 정리한 내용이다.

▲ 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.

= 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다. 임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.

▲ 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.

= 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

▲ 이미 4년 이상 임대차계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

= 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한 차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.

▲ 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.

= 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.

▲ 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.

= 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사항이 나열돼 있지만, 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.

▲ 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.

= 정부 등록임대주택 홈페이지 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 된다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상금액을 알 수 있다.

▲ 임대차 3법은 언제 시행되나.

= 당정은 임대차 3법 중 상한제와 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중 시행될 전망이다. 하지만 신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 계약 1개월 내 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.


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