[서울파이낸스 이진희 기자] 현대건설과 대림산업, GS건설이 한남3구역 재개발 청사진을 공개하며 본격 경쟁에 돌입했다. 건설 3사는 조합원 요구 반영이라는 같은 조건을 약속했지만, 전혀 다른 특징으로 차별화를 노리고 있다.
공통점은 '+α'다. 현대건설은 자금력을 바탕으로 조합원의 이익을 키우겠다는 방침을 세웠으며, 대림산업은 5000억원을 투입, 한강 조망을 극대화할 수 있도록 특화설계에 공을 들인다는 계획이다. 유일하게 원안설계로 입찰한 GS건설은 낮은 공사비·짧은 사업기간 등 조건을 구체화했다.
◇ 명품 마감재 '디에이치 한남'···공사비 '후상환' 조건
현대건설은 수주를 위한 무기로 '자금력'을 내세운다. 대표적인 사업 조건으로는 △조합원 분담금 입주 1년 후 100% 납부 △조합원 환급금 계약 시 50% 지급 △사업촉진비 5000억원 △최초 일반분양가 기준, 아파트·상가 100% 대물변제 등이 있다.
이 조건들은 조합원의 부담을 줄이기 위한 방안이다. 우선 '분담금 입주 1년 후 100% 납부'를 제안, 실거래가가 높아졌을 때 분담금을 납부하도록 했다. 여기에 환급금이 발생하면 일반분양 계약 시 해당 금액의 50%를 선지급한다는 항목을 추가했다.
공사비 상환순서를 '조합원 환급금→사업비 원리금→공사비'로 하는 공사비 후상환 방법을 적용해 조합원 프리미엄을 조기 실현하겠다는 게 현대건설의 복안이다. 함께 제안한 사업촉진비 5000억원은 명도·세입자 해결, 과소필지 등 사업에서의 장애 요소를 해결할 수 있도록 했다.
이에 더해 현대건설은 조합 권고보다 높은 마감수준을 강조했다. 제안서에 마감재 리스트를 모두 공개했는데 △20단계 H 클린알파 시스템 △천연대리석 마감 △이건 창호 △이탈리아 주방가구 발쿠치네 등을 적용하겠다는 설명이다.
그간 조합원이 지적해 온 9m 동간거리에 대해선 '미라클 윈도우'를 해결책으로 제시했다. 미라클 윈도우는 현대건설과 현대자동차그룹이 개발한 기술로, 16단계의 투명도 조절이 가능하다.
현대건설 관계자는 "이외에도 현대백화점그룹과의 제휴를 통해 국내 재개발 사업 최초로 백화점 입점 추진을 제안했다"며 "시공사 선정 후 신분당선 신설 역사 유치 및 지하보행 통로와 관련해 관계기관과 적극적으로 인허가를 추진하겠다"고 말했다.
◇ '아크로 한남 카운티'···추가 특화에 5000억원 투자
대림산업은 수주를 위한 핵심전략으로 △5000억원 규모의 특화설계 △LTV 100%·이주비 직접 대여 3200억원 △일반분양 수입과 1+1 특별제공품목 등 2870억원 혜택 △상가 고급화·리츠 매각 등 4가지를 강조한다.
경쟁사 대비 눈에 띄는 조건은 '특화설계'다. 대림산업은 조합 예정 가격(1조8800억원)에서 원가혁신을 통해 절감한 5000억원 가량을 트위스트 타워 설계, 틸트 타워 설계 등에 다시 투자할 계획이다.
3사 중 조합과 계약하는 공사비는 1조8880억원으로 가장 높지만, 그만큼 랜드마크 가치를 높이는 데 주력하겠다는 전략을 짠 셈이다. 실제 주동의 입면을 회전시킨 트위스트 타워 설계, 발코니를 사선으로 계획한 틸트 타워 설계로 더 많은 세대가 한강을 바라볼 수 있도록 했다.
트위스트 설계는 미적 효과는 물론, 직선형 건물에 비해 바람으로 인한 하중이 감소하는 효과가 있다. 틸트 기법은 가구 간 시야 간섭을 줄여 프라이버시 확보가 용이하다. 조합원들에 우선 배정될 3775세대엔 발코니와 테라스 특화 설계가 도입된다.
특히 대림산업은 1차 입찰 때는 없었던 3200억원 규모의 이주비 직접 대여를 제안했다. 자금을 조속히 지원해 현대건설이 제안한 사업촉진비와 같이 무허가나 과소필지, 세입자 문제를 해결하는 데 도움을 주겠다는 것. 이 과정을 거쳐 관리처분인가 이후에 바로 이주를 실시할 계획이다.
여기에 대형 물량을 가진 조합원 중 아파트 두 채를 공급받는 1+1(원 플러스 원)을 선택하는 이들에게는 두 세대 모두 대림산업이 제안한 추가 제공품목 47가지를 제공한다.
대림산업 관계자는 "1+1 특별제공품목과 경쟁사보다 4개월 줄인 사업기간 등으로 인한 이익을 합하면 총 2870억원의 혜택이 주어진다"면서 "상가 리츠 매각 역시 최고의 분양가로 조기에 매각할 경우 미분양 걱정 없이 조합원의 이익을 극대화할 수 있을 것"이라고 설명했다.
◇ '한남자이 더 헤리티지'···공사비·사업기간↓
GS건설은 경쟁사보다 낮은 공사비와 짧은 사업기간을 내세워 대응에 나선다. 앞선 두 건설사와 달리 원안설계로 입찰한 만큼 기본에 충실한 전략을 선보였다.
먼저 1차 입찰 대비 5개월의 사업기간과 공사비 2330억원을 줄였다. 평당 공사비는 3.3㎡당 521만원으로, 현대건설(3.3㎡당 547만원)과 대림산업(3.3㎡당 594만원) 중 가장 낮다.
분양은 7개 블록, 13개 단지를 각기 다른 테마의 5개 권역으로 나눠 추진한다. 권역별로 분양할 경우 △1권역 33개월 △2권역 45개월 △3권역 41개월 △4권역 40개월 △5권역 51개월 등 사업기간을 경쟁사 대비 평균 13개월, 최대 22개월까지 단축시킬 수 있다.
GS건설 관계자는 "조합원이 원하는 권역의 평형·타입을 분양받고 이주 시점, 공사 기간, 입주 시점 등을 상황에 맞게 결정할 수 있도록 했다"며 "줄어든 사업기간은 각종 이자 등 금융비용도 절감할 수 있다"고 강조했다.
GS건설은 설계 변경을 이주, 철거 기간 내에 완료하고 설계변경 진행 시 조합원 분담금을 낮출 계획이다. 단지에 적용될 마감재에 대해선 조합원이 직접 만져보고 확인할 수 있게끔 마감재 박람회를 따로 마련한다.
이와 함께 약속한 △계약 시 환급금 50% 지급 △분담금 입주 1년 후까지 납부 △미분양 시 최초 일반분양가 기준 아파트·상가 100% 대물변제 등 조건은 현대건설과 동일하다.
한편 건설 3사는 지난 5일 홍보관을 개관하고 조합원을 대상으로 개별 홍보를 진행 중이다. 홍보관은 시공사 선정일 하루 전인 오는 20일까지 운영된다. 한남3재정비촉지구역 주택재개발사업조합은 오는 14일 시공자 사전투표, 21일 2차 합동홍보설명회 및 시공사 선정 총회를 열 예정이다.
