[초점] 꺾이지 않는 전셋값···'임대차 보호'로 잡힐까
[초점] 꺾이지 않는 전셋값···'임대차 보호'로 잡힐까
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청약수요, 대출규제 늘고 입주물량 줄고···상승요인 '여전'
정부, 임대차 신고제 등 '임대차 보호 3법' 추진 가능성↑
서울시 전경.(사진=서울파이낸스DB)
서울시 전경.(사진=서울파이낸스DB)

[서울파이낸스 박성준 기자] 서울 전셋값 상승세가 멈추지 않고 있다. 신종코로나 바이러스 감염증(코로나19)는 물론 정부의 고강도 규제가 잇따르면서 매매시장은 침체되는 반면, 규제 반사에 따른 전세시장의 대기 수요가 크기 때문이다. 정부는 최근 시장 안정화를 위한 '임대차 신고제'를 예고한 가운데 향후 시장의 움직임에 관심이 쏠린다.

26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 반포동 '래미안 퍼스티지' 전용면적 59.96㎡은 지난 14일 12억6000만원(11층)에 거래됐다. 지난 2월 10억8000만원(10층)에 거래된 것과 비교해 3개월 새 1억8000만원이 상승했으며, 신고가를 갱신한 값이다. 여의도동 '롯데캐슬 엠파이어' 전용 156.66㎡ 역시 지난해 12월 10억원(14층)에 거래됐지만, 이달 20일 12억원(17층)에 거래돼 반 년도 채 되지 않아 2억원이 뛰었고, 신고가를 갈아치웠다.

실제로 한국감정원에 따르면 서울 주간아파트 전세가격은 0.02% 상승하며 47주 연속 상승세를 이어갔다. 누적 기준으로만 상승 기간 동안 2.98% 오르면서 최근 매매시장이 침체되는 것과는 상반되는 모습이다. 강남4구(서초·강남·송파·강동구)의 경우 같은 기간동안 4.45% 오르면서 전셋값 과열 양상을 보이기도 했다.

전셋값이 꾸준히 상승하는 데에는 청약시장 대기수요와 함께 신축아파트 입주 및 전세 물량이 줄어든 탓이다. 실제 내년 입주물량(4만2173가구)은 올해의 절반(55.1%) 수준에 불과하며, 오는 2022년에는 1만3000여가구까지 줄어들 전망이다. 또한 지난해 12.16 부동산대책 등 대출 규제 강화, 저금리 기조에 따른 월세로의 전환, 학군 수요 증가의 요인 등이 전셋값 상승을 이끌고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시세차익을 노릴 수 있는 청약시장 및 분양권에 대한 기대가 임대차 시장에 머무르는 것도 있고, 코로나19 등에 따른 매매시장의 약세가 임대차 시장의 수요를 꾸준히 유지시키고 있다"고 말했다.

상황이 이렇자 정부는 전세 문제 해결을 위해 더욱 압박 수위를 높일 것으로 보인다. 정부는 지난 20일 '2020년 주거종합계획'을 발표하면서 '임대차 신고제(전월세 신고제)'를 도입하기 위한 법 개정을 올해 안에 마무리하겠다고 예고했다. 지금까지는 주택 임대차 거래 시 신고 의무가 없었지만, 앞으로는 보증금·임대료 등을 관할 시군구에 신고해야 한다는 것이다.

정부와 여당은 앞서 임대차 신고제 도입 의지를 꾸준히 드러낸 바 있어 21대 국회가 열리면 연내 무난히 통과될 것으로 예상된다. 특히 이번 신고제는 '임대차 3법(전월세 신고제·상한제, 계약갱신청구권)'을 도입하기 위한 첫걸음으로 보인다. 전월세 상한제는 세입자가 재계약 시 집주인이 기존 전세금의 5%를 초과지 않게 묶는 것이며, 청구권은 세입자 최소 거주 기간을 기존 2년에서 4년으로 늘리는 것을 말한다.

업계에서는 전셋값이 신고제 영향으로 불안정한 모습을 보이지는 않을 것이라고 말한다. 특히 임기 4년차를 맞은 문재인 정부가 우려되는 공급 기반을 강화하고, 규제 압박 수위를 더욱 높이면서 시장 안정세를 꾀할 것으로 내다봤다. 그동안 전셋값 변동폭이 컸던 앞선 정권들과 비교해 상대적으로 전세 시장이 안정세를 보이고 있다는 것도 이런 정부 움직임을 뒷받침한다.

다만 신고제가 마련된 이후 상한제 및 계약갱신청구권 등의 도입에 따라 시장의 변화가 있을 것으로 내다봤다. 특히 상한제 적용 전 임대인들이 가격을 대폭 올려버리는 부작용도 발생할 수 있다고 우려했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "신고제 자체가 시장에 큰 변동성을 제기하지는 않을 것"이라면서 "신고제 이후 상한제가 도입된다면 일단을 올리고 보자는 식으로 악용될 가능성이 있다"고 말했다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "불안한 매매시장으로의 수요 전환이 어렵고, 임대차 수요가 여전하다면 최초 제도 도입 시 가격 인상분을 모두 세입자에게 전가시킬 수 있다"라며 "시장 안정을 위해선 기존 계약에 대해 소급 적용 등이 거론되지만, 이는 정부 정책 신뢰성을 저해하는 등 더 큰 문제를 불러올 수 있다"고 말했다.


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