조합부담↓·분양가↑···강남 재건축 '후분양' 바람 분다
조합부담↓·분양가↑···강남 재건축 '후분양' 바람 분다
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반포3주구·신반포21차 등 수주전 '후분양' 대세
"분양가 상한제 앞두고 양측 이해 맞아 떨어져"
서울 서초구 반포주공1단지 3주구. (사진=이진희 기자)
서울 서초구 반포주공1단지 3주구. (사진=이진희 기자)

[서울파이낸스 박성준 기자] 최근 서울 강남권 재건축사업 수주전을 앞두고 '후분양' 이슈가 뜨거워지고 있다. 경쟁에 뛰어든 건설사들은 후분양을 통해 가장 큰 걸림돌인 분양가상한제 충격을 최소화시키면서 수주전에서 우위를 점하겠다는 것이다. 수주전 결과에 따라 향후 강남권 재건축 시장에도 후분양 바람이 불 수 있을지 주목된다.

7일 건설업계에 따르면 이달 시공사 선정을 앞둔 서울 반포동 반포주공1단지 3주구 재건축사업(8087억원) 수주전에 참여한 업체들은 후분양 카드를 꺼내들었다. 5년 만에 재건축 수주에 나선 삼성물산은 반포3주구 조합에 자발적으로 후분양을 제안하며 직접 공사비를 조달하겠다고 밝혔으며, 대우건설도 후분양·리츠 방식을 선택지에 추가하며 맞불을 놨다.

잠원동 신반포21차(1020억원)에서도 포스코건설이 자체보유자금으로 골조공사가 완료되는 시점까지 공사를 수행한 뒤 분양을 진행하겠다고 제안했다. 포스코건설 관계자는 "조합원들의 금융 부담을 줄일 수 있고, 대출 절차에 소요되는 일정 및 지연 가능성도 없다"면서 "조합원들의 상황과 조건을 먼저 고려할 수 있는 '조합원 퍼스트'를 실현할 것"이라고 말했다.

건설사들이 후분양에 관심을 갖는 이유는 오는 8월 이후부터 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 조합의 관심을 돌릴 수 있고, 최근 신종코로나 바이러스 감염증(코로나19) 등 대내외 어려운 환경에 수주고를 올리기 위해 사활을 걸어야 하기 때문이다.

먼저 건설사가 후분양을 제안하고 나선 것은 이례적이다. 국내 주택시장은 과거 1970~80년대 주택공급 활성화를 위해 주택 완공 이전 분양을 진행하는 선분양 방식이 자리를 잡으며, 하나의 관행으로 굳어졌다. 그러나 상한제가 적용될 경우 분양가격이 사업지 인근 시세보다 크게 떨어지게 되고, 수익성이 떨어질 수 있어 대안으로 후분양을 모색한 것이다.

후분양도 상한제를 피해갈 수는 없다. 다만, 토지비에 대한 감정가 '표준지 공시지가'를 기초로 상한제가 산정되기 때문에 공시지가 인상폭과 현실화율을 제고하려는 정부의 움직임을 볼 때 더욱 높은 분양가 책정이 가능하다. 게다가 그동안 보이지 않는 홍보 활동인 OS요원(홍보 도우미 직원) 활동이 향응 논란으로 활동이 막히면서 조합원 마음을 돌릴 수 있는 아이디어 싸움이 치열했고, 최적의 대안으로 후분양이 도출된 것으로 보인다.

더욱이 건설사들은 한 곳의 정비사업 현장도 아쉬운 상황이다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)에 따른 해외교류가 끊기며 건설공사 발주가 급감하고 있고, 국내 정비사업 시장 역시 지난 2017년 이후 꾸준히 감소하고 있다. 대규모 공사비가 들어가는 강남권 재건축 사업의 경우 자금 부담이 커지지만, 더 이상 물러설 곳이 없는 실정이다.

이렇듯 건설사들은 자체적으로 비용을 부담하고서라도 재건축 수주전에 매달리고 있으며, 수주전이 막바지에 달하자 불법설명회를 비롯한 상호 비방전 등 경쟁이 과열되는 양상을 보이고 있다. 이에 서울시 및 서초구청은 내주 1일 1회 단속반 현장점검에 나서는 등 통제에 나섰다. 서울시 관계자는 "후분양도 선택지 중 하나일 뿐, 제한하는 것은 아니다"라며 "다만 일부 제안 가운데 시장을 교란하는 행위는 엄격히 제재할 것"이라고 말했다.

업계에서는 강남권 재건축 시장에 부는 후분양 바람이 향후 대세로 자리잡을 수 있다고 예상한다. 건설사는 후분양을 당근책으로 내세워 사업을 따낼 수 있고, 조합은 조합원들의 비용 부담을 줄일 수 있는 만큼 상호 이해가 맞아 떨어지기 때문이다. 다만 정부와 사업 관계자 간 분양가를 둘러싼 줄다리기가 계속될 수 있다는 전망도 나온다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "후분양으로 결정된다고 하더라도 서울 내 강남권 등 주요 정비사업지 일부에만 해당되는 내용일 것"이라면서 "또한 정부에서도 분양가격 인상을 가만히 보고만 있지는 않을 것이며, 분양가를 둘러싼 눈치싸움은 치열하게 이어질 전망"이라고 말했다.


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