[전문가 기고] 수익형 부동산 투자, 시장흐름 읽지 못하면 실패한다
[전문가 기고] 수익형 부동산 투자, 시장흐름 읽지 못하면 실패한다
  • 조현택 상가정보연구소 연구원
  • smgkpk@hanmail.net
  • 승인 2020.03.20 14:00
  • 댓글 0
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조현택 상가정보연구소 연구원.
조현택 상가정보연구소 연구원.

지난달 20일 정부는 또 한 번의 부동산 대책을 발표하며 현재까지 총 19번의 대책을 내놓았다. 이는 주택 시장의 안정을 찾기 위함으로 주택시장에 강도 높은 규제를 내놓은 것이다. 여기에 이달 16일 기준 금리가 또 한 번 인하되는 등 저금리 시대가 정착하며 오피스, 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 사람들의 관심은 증가했다.

그러나 최근 수익형 부동산 시장의 상황도 좋지 않다. 2019년 4분기 전국 중대형상가 공실률은 11.7%로 역대 최고치를 기록했다. 서울의 경우도 8%를 기록하며 높은 수준의 공실률을 기록했으며, 수익률 또한 감소했다.

지난해 전국 중대형상가 평균 투자 수익률은 6.29%로 전년 수익률 6.91% 대비 0.62%포인트(p) 감소했다. 중대형상가 뿐만 아니라 △소규모 상가 -0.79%p △집합상가 -0.64%p 등의 상가도 투자수익률이 감소했다. 추가로 올해 코로나19 바이러스가 확산되며 상가 시장은 더욱 어려워졌다. 

시세차익과 임대수익을 동시에 기대할 수 있어 인기가 많았던 오피스텔의 상황도 마찬가지다. 한국감정원에 따르면 1월 전국 오피스텔 수익률은 5.44%로 2019년 10월 5.46% 이후 지속적으로 하락세를 보였다. 전국 오피스텔 평균 매매가격은 상승하고 있지만, 월 임대료는 크게 상승하지 못하기 때문에 수익률이 하락하는 것이다.

이와 같은 이유로 상가와 오피스텔 시장의 분위기는 침체된 보습을 보였지만 오피스 시장은 좋은 분위기를 보였다. 전국 오피스 공실률은 2018년 2분기 13.2%를 기점으로 지속해서 감소해 2019년 4분기에는 11.5%를 기록했다. 수익률도 상승했다. 지난 2019년 전국 오피스 투자 수익률은 7.67%를 기록했고 이는 2018년 투자 수익률 7.61% 대비 0.06%p 상승했고 2008년 투자 수익률 13.74% 이후 가장 높은 수치다.

수익형 부동산 중 오피스 분위기가 좋은 이유는 바로 수요가 많기 때문이다. 실제 국내 기업은 계속 증가하고 있어 오피스에 대한 수요는 꾸준하다. 덕분에 공실 위험이 타 수익형 부동산에 비해 적어 임대 수익을 안정적으로 얻을 수 있다. 그러나 오피스라고 모두 좋은 모습을 보이는 것은 아니다. 

최근 1인 기업·소규모 기업이 증가하며 대형오피스 보다 규모가 작은 소형오피스의 수요는 높아졌다. 이러한 현상은 면적이 넓은 오피스의 수요는 줄었다는 것을 의미한다. 여기에 내수경기의 침체가 장기화 되며 기업체들은 더욱 저렴한 오피스 임대를 원하기 때문에 경제적 변수가 없는 한 소형오피스의 인기는 더욱 높아질 것으로 보인다.

때문에 오피스 투자를 앞둔 예비 투자자는 소형오피스에 투자하는 것이 공실 위험에서 보다 안전할 수 있다. 또한 소형오피스라도 교통 편의성, 오피스 빌딩의 상태 등을 사전에 확인해야 하고 투자 금액과 투자 예정 오피스 인근의 임대료 등을 조사해 기대하는 임대 수익률을 얻을 수 있는지도 살펴봐야 한다.

부동산 서적, 칼럼 등에서 '수익형 부동산 투자 성공의 법칙'이라는 말을 어렵지 않게 볼 수 있다. 그러나 이런 법칙들은 투자할 때 좋은 나침반이 되기도 하지만 모든 부동산에 적용되는 사항은 아니다. 특히 수익형 부동산은 시장을 움직이는 다양한 변수들이 존재하기 때문에 물건의 종류, 특성 등에 따라 투자 접근은 달라야 한다.

물건에 대한 정확한 이해와 사전 조사가 되지 않은 투자는 위험이 크기 때문에 투자 전 철저한 분석이 선행돼야 하고 본인만의 투자 원칙을 갖는 것이 중요할 것이다.



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