서울 주택 공급대책 '윤곽'···시장 관심은 '실효성'
서울 주택 공급대책 '윤곽'···시장 관심은 '실효성'
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재건축 사업을 추진 중인 서울 강남구 대치동 은마아파트. (사진=이진희 기자)
재건축 사업을 추진 중인 서울 강남구 대치동 은마아파트. (사진=이진희 기자)

[서울파이낸스 이진희 기자] 정부가 내달 초 주택 공급대책을 예고했다. 그간 수요 억제 규제에 중점을 둔 만큼 이번 공급대책을 통해 서울 주거난 해소 방안을 내놓겠다는 복안이다. 

시장의 관심사는 '실효성이 얼마나 있느냐'다. 일각에선 정부가 서울 내 재건축·재개발 규제 기조를 유지하고 있다는 점에서 이번에도 시장의 수요를 충족시키기 힘들 것이란 관측이 제기된다.

◇서울시, 중장기 로드맵 오는 3월 발표

국토교통부는 27일 주택 공급방안을 담은 '2020년도 업무계획'을 문재인 대통령에게 보고했다. 지난해 12월 예고한 주택 공급대책의 내용을 구체화하는 작업에 돌입한 것이다. 

업무계획에는 12.16 부동산대책에 실린 공급확대 방안이 강조됐다. 서울 내 주택공급을 위해 과감한 인센티브를 부여하는 공공주도형 정비사업, 제도개선을 통한 민간 주택공급 지원방안을 마련하겠다는 게 핵심 내용이다. 

앞서 정부는 12.16 부동산대책에서 '가로주택정비사업'과 '준공업지역 사업'을 활성화해 서울 주택 공급을 늘리겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 공공성 요건을 충족하면 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 시행 면적을 기존 1만㎡에서 2만㎡까지 최대 두 배로 넓혀주는 내용이 골자다. 

또 서울시 전체면적의 3.3%에 해당하는 준공업지역의 규제도 완화해 정비조합이 공기업과 공동시행하는 등 공공성 요건을 갖추면 복합건축을 1만㎡에서 2만㎡까지 확대해주고 기숙사 외에 주거용 오피스텔 공급도 허용키로 했다.

아울러 공적주택도 대폭 늘린다. 올해 생애주기별 맞춤형 공적주택 21만가구를 공급하고, 영구·국민·행복주택 등 입주자격과 임대조건이 복잡한 공공임대주택을 하나로 통합해 유형 구분 없는 공공임대 주택을 공급하겠다는 청사진을 그렸다. 공공주도로 쪽방촌을 정비하고 영구임대, 행복주택도 공급할 계획이다.

오는 3월엔 2022년 이후 중장기 공급계획과 1인 가구, 저출산 고령화 등을 반영한 주거복지로드맵 보완 방안을 발표한다.

◇전문가들 "도시정비사업이 유일한 해결책"

업계는 윤곽이 잡힌 주택 공급대책이 주거난에 숨통을 트기 위한 조치라는 점에서 일단 긍정적으로 평가하는 분위기다. 다만 넘치는 서울의 대기 수요를 충족시키기 어려울 것이란 우려가 나온다. 

우선 정부가 도심 내 주택 공급 활성화를 위해 제시한 가로주택정비사업과 준공업지역 사업의 효과가 미미할 것이란 지적이 크다. 공급량을 늘리는 데 한계가 있다는 것. 가로주택정비사업의 경우 도로와 인접한 1만㎡ 미만 가로구역의 10가구 이상 단독주택 또는 20가구 이상 공동주택을 대상으로 하는 소규모 사업인 만큼, 신규 주택 물량을 크게 기대하기 어렵다는 게 업계의 설명이다.

준공업지역 사업도 마찬가지다. 준공업지역 자체가 많지 않은 데다 정부가 제안한 규제 완화, 인센티브를 적용받으려면 조합이 LH(한국토지주택공사)와 같은 공기업과 공동시행하는 등 '공공성 요건'을 충족해야 해 사업성이 떨어진다.

더구나 이들 사업을 통해 신규 주택이 공급된다고 하더라도 선호도가 떨어지는 '나 홀로 아파트'가 공급 확대의 대안이 되기엔 역부족이라는 우려가 만만찮다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "가로주택정비사업과 준공업지역에 대한 소규모정비 활성화로 도심 내 추가 공급기 가능하다고 역설하고 있지만, 공급에 대한 시장의 불안감을 해소하기엔 역부족"이라며 "시장에선 서울 시내 정비사업 추진을 통해 새 아파트가 공급되기를 기대하고 있다"고 말했다.

전문가들은 서울의 만성적인 주택난을 해소하기 위해선 소규모 또는 비주거 용도지역에서의 공급보다는 재건축·재개발 규제 완화가 필수라고 입을 모은다. 김 부연구위원은 "수요자들이 선호하는 서울 내 신축 아파트를 공급할 방안은 도시정비사업이 유일하다"며 "정비사업 규제를 완화하되, 이로 인한 가격 상승을 줄이는 촘촘한 규제가 동반돼야 한다"고 강조했다.

이동주 한국주택협회 부장은 "수요자들이 체감하는 공급량은 입주물량"이라며 "서울 내 공급은 80%가량이 정비사업을 통해 이뤄지고 있어, 정비사업을 지연시키는 요인을 완화해 시장에 물량이 나올 수 있도록 해야 한다"고 짚었다.


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