강남 재건축 부담금 수억원 대···조합들 '패닉'
[서울파이낸스 부동산팀] 재건축 사업의 초과이익에 부담금을 징수하는 내용의 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 조항에 대해 헌법재판소가 합헌 결정을 내렸다. 2014년 9월 재건축 부담금 부과 대상이던 한 재건축 조합이 헌법소원을 신청한지 5년여 만에 나온 결론이다.
국토부는 이번 결정으로 재건축사업에서 발생한 과도한 개발이익을 환수할 수 있게 돼 주택시장 안정과 사회적 형평성 측면에서 긍정적이라고 평가했다. 반면 이번 헌재 결정으로 재건축 부담금 규모가 큰 강남권의 재건축 단지들은 사업 추진에 타격이 불가피할 것이라면서 당혹감을 감추지 못하고 있다.
27일 국토교통부(국토부)에 따르면 헌재는 이날 한남연립 재건축조합이 서울 용산구를 상대로 제기한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대한 헌법소원에서 합헌 결정을 내렸다.
지난 2014년 9월 한남연립 재건축조합은 재건축부담금을 부과하는 것이 사유재산권을 침해한다며 헌법소원을 청구한지 5년3개월만에 내려진 결론이다.
앞서 2012년 9월 용산구는 이 법에 따라 한남연립 재건축조합에 17억2000만원의 재건축 부담금을 부과한 바 있다. 조합원은 31명으로, 1인당 5500만원씩이다. 5000만원이 넘는 고액의 부담금이 부과된 것은 이 때가 처음이었다.
재건축부담금제, 즉 재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 것이다.
이에 대해 헌재는 "재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등은 평등의 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다"고 밝혔다.
헌재는 "재건축부담금은 공시지가라는 객관적인 절차를 통해 산정되고, 정상지가 상승분과 개발이익 등을 공제해 피해를 최소화하고 있어 비례의 원칙에 맞고 재산권을 침해하지 않는다"고 덧붙였다.
조합측이 재건축에는 부담금을 걷지만 비슷한 정비사업인 재개발에는 부과하지 않는 것은 평등의 원칙에 어긋난다고 주장한 데 대해선 "부담금을 부과하지 않는 재개발 사업과는 공익성, 구역지정요건, 절차 등에 본질적 차이가 있어 차별은 정당하다"고 밝혔다.
정부는 과거 재건축 초과이익 환수제를 유예했다가 작년 1월 다시 시행했으나 조합 등은 이 헌법소원을 근거로 위헌성을 주장해 왔다.
재건축부담금은 지방자치단체의 도시·주거환경정비기금이나 재정비촉진특별회계 등에 귀속되며, 임대주택 건설관리, 임차인 주거안정 지원 사업 등에 사용된다.
이번 합헌 결정으로 재초환 부담금이 조합원당 수억원에 달할 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지는 '설상가상'이라며 패닉상태에 빠졌다.
이미 분양가 상한제 시행으로 일반분양가를 높게 받아 수익성을 높이려던 관행에 제동이 걸린 상태에서 초과이익부분에 대해서도 부담금 부과가 확정됐기 때문이다.
지난해 초 국토교통부가 공개한 강남권 재건축 단지들의 재초환 부담금 시뮬레이션 자료에서 강남의 한 단지는 가구당 부담금이 8억원에 달할 것으로 예측됐다.
강남권 재건축 단지들은 최근 집값이 급등하고 재초환 부담금의 근간이 되는 '공시가격'이 큰 폭으로 오름에 따라 웬만한 단지들의 재초환 부담금이 가구당 수억원에 달할 것이라는 전망이 많았다.
송파구 잠실 주공5단지의 경우 당초 조합원당 재초환 부담금을 4억원 정도로 예상했으나 최근 집값과 공시가격 상승으로 이보다 훨씬 부담금 규모가 늘어날 것으로 보인다.
다만 분양가 상한제 시행으로 조합의 일반분양 수입이 줄면서 재건축 부담금도 일부 상쇄될 수는 있다.
지난 5년여간 끌어온 재초환 부담금 부과가 확정되면서 앞으로 강남권 재건축 단지들은 사업이 지연되거나 중단하는 곳들이 늘어날 전망이다.
강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지, 서초구 반포동 반포3주구, 강남구 압구정동 현대아파트 등이 대표적인 재초환 대상 단지들이다.
강남구 대치 쌍용2차 등 일부 단지는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없게 되면서 최근 재건축 사업 추진이 사실상 중단한 상태다.
재건축 조합은 즉각 반발하고 나섰다. 이들은 헌재가 현실을 외면했다고 불만을 토로하면서 앞으로 강남 고층아파트 재건축은 사업을 중단하는 곳들이 많아 공급부족에 대한 우려도 커질 것이라고 주장하고 있다.
