[서울파이낸스 박성준 기자] 2019년 한 해는 '규제의 해'라고 해도 과언이 아니다. 지난해 9.13 부동산 대책 발표로 인해 상반기 안정세를 보이던 서울 아파트값은 하반기 들어 재차 상승하기 시작했다. 정부는 각종 대책을 발표하며 집값을 잡아보려 했지만, 누르면 누를수록 더욱 튀어오르는 모습이다.
한국감정원에 따르면 지난해 연간 7.01% 급등했던 서울 아파트 매매가격은 연초부터 올해 6월까지 32주 연속 하락세를 이어가면서 연간 누계 1.67%까지 하락했다. 이는 '역대급 규제책'으로 평가받는 9.13 대책에 따른 것으로 종합부동산세 중과, 대출규제·청약요건 강화 등의 방안이 담겼다. 이후 실제로 주택 거래는 끊기고, 급등하던 서울 아파트값은 상승동력을 잃은 듯 보였다.
그러나 지난 7월 재건축 단지들을 필두로 매매값이 다시 회복세를 보이자 일반 아파트까지 덩달아 오르는 등 '집값 바닥론'이 힘을 받으며 상승전환하기 시작했다. 더욱이 서울 강남을 중심으로 한 일부 재건축·재개발 단지들이 후분양을 추진하는 등 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 고분양에 나서는 등 집값 상승에 불을 지폈다.
이에 정부는 민간택지에도 분양가상한제를 확대·적용시키겠다고 시장에 경고를 준 것 뿐만 아니라, 동(洞) 단위 '핀셋 규제' 적용에 나섰다. 이를 두고 재산권 침해라는 지적도 이어졌지만, 시장에서는 분양가상한제 확대를 두고 9.13 대책과 비교할 수 있을 만큼 강력한 부동산 규제 대책이라고 평가와 함께 집값 상승을 억제시킬 수 있을 것이란 전망이 나오기도 했다.
하지만 민간에도 분양가상한제 적용 시 시장을 위축시키고, 주택 공급을 감소시킬 것이란 우려가 확대되면서 되레 서울 아파트값은 급등하기 시작했다. 서울 아파트 매매가격은 이달 셋째 주까지 25주째 상승 곡선을 이어오고 있으며, 올해 최대 상승폭(0.20%)으로 집계됐다. 특히 지난 7월 초 0.02% 수준과 비교해 상승폭은 10배 가량 확돼됐으며, 올해 누계 매매가는 -0.03%로 지난해 급등했던 아파트값을 거의 회복한 모습을 보였다.
이같은 매매가 상승은 전세 시장으로도 확대되고 있다. 분양가상한제 적용 아파트가 나올 때까지 '전세살이'를 원하는 수요자가 늘고 있기 때문이다. 서울 아파트 전셋값은 지난달 0.41% 상승하며 지난 2015년 12월(0.76%) 이후 약 4년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 또한 올해 2월부터 꾸준히 상승한 전세수급지수는 지난달 150.5를 기록했다. 기준 100을 초과할 경우 전세 수요가 공급보다 많은 것을 의미하며, 150을 초과한 것은 지난 2017년 6월 이후 처음이다.
청약시장 역시 과열된 양상이다. 분양가상한제에 따른 주택공급 감소 우려로 집값 상승을 기대할 수 있는 신규 주택 선점을 위한 움직임과 함께 분양가 규제에 따른 주변 시세보다 저렴한 '로또아파트'를 노린 수요자들까지 대거 청약에 나서면서 서울 평균 청약경쟁률은 지난 8월 124.2대 1을 기록했다. 8월 이전 월별 최고 청약경쟁률이 20대 1 수준이었던 것을 고려하면 격차는 더욱 벌어지는 셈이다.
이렇듯 시장의 움직임이 의도대로 흘러가지 않자 정부는 금융·세제·청약을 총망라한 규제의 칼을 빼들었다. 지난 16일 발표된 대책에는 종합부동산세 세율 인상부터 △투기과열지구 내 고가 아파트 주택담보대출 금지 △분양가상한제 적용지역 확대 등의 내용이 담겼다. 전문가들은 시장에 '공급한다'는 신호가 전해지며 매물 잠김 현상이 완화될 수 있을 것으로 예상하기도 했지만, 한편에선 강력해진 대출규제로 실수요자들에게 악영향을 줄 수 있을 것으로 내다봤다.
정부가 서울과의 집값 전쟁에 집중하는 사이 지방 부동산 시장은 침체일로를 걷고 있다. 특히 경남·경북 주택시장은 지역 경기 불황도 덮치면서 주택 수요가 현저히 떨어진 모습을 보이고 있다. 지난 10월 기준 전국 미분양 물량은 총 5만6098가구로 이중 지방에만 4만8095가구가 있는 가운데 경남에서만 1만3489가구가 주인을 찾지 못하고 있다.
또한 경제정의실천시민연합이 최근 국민은행 시세 자료를 분석한 결과, 서울 아파트값은 지방 광역시의 약 3.5배, 기타 지방의 5.3배 수준에 달하는 것으로 조사됐다. 지방 아파트 5채를 팔아야 서울 아파트 1채를 살 수 있는 것이다. 청약 가점에서도 수도권을 제외한 지방 1순위 청약 당첨 기준 가점은 84점 만점에 31점으로 나타났다. 60점대를 넘어서는 서울의 절반 수준이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 뒤늦게나마 12월 대책을 내놨지만, 조금 더 빠르게 내놓지 못해 시의적절치 못했다"면서 "수도권에 아무리 공급대책을 넣는다고 해도 서울 내 공급할 수 있는 재개발·재건축 활성화 방안이 충분치 못하다는 생각이 든다"고 말했다. 이어 "이번 대책으로 강력한 대출 규제가 시장을 진정시킬 수 있을지 모르나 이는 단기적 대책에 불과하다"고 덧붙였다.
