[서울파이낸스 박성준 기자] 앞으로 9억원 이상 고가주택을 살 때는 주택담보대출 인정비율(LTV)이 줄어들고, 15억원 이상 초고가 주택의 경우 대출이 전면 금지된다. 고가 주택에 대한 종합부동산세는 강화되고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담이 줄어든다.
민간택지 분양가상한제 대상지역 역시 서울 내 대부분 지역으로 확대되고, 경기도 과천·하남·광명 등의 집값 상승을 주도하던 경기 일부 지역들도 모두 편입된다. 공시가격 현실화율을 높여 시세 30억원이 넘는 아파트의 현실화율을 80%까지 올릴 예정이다.
정부는 16일 기획재정부를 비롯한 국토교통부·금융위원회·국세청 등 관계부처 합동으로 이같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 민간택지분양가상한제 발표에도 불구하고 집값 상승이 잇따르자 서울 아파트 매매가격이 24주 연속 상승하는 등 집값이 다시 과열될 조짐을 보이자 정부가 대대적인 조치에 나선 것.
우선 대출은 지금보다 어려워질 전망이다. 투기지역과 투기과열지구 내 LTV가 현행 40%에서 더욱 낮아진다. 9억원 기준 주택가격 구간별로 이하 분은 40%가 현행 그대로 적용될 예정이지만, 초과하게 될 경우 20%가 적용된다. 모든 금융권의 가계대출과 사업자, 법인 등 차주가대상이다. 특히 15억원을 초과하는 초고가주택의 경우 주택 보유 숫자와 관계없이 주택구입을 위한 담보대출이 원천 차단된다.
단 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업추진 전까지 1년 이상 실거주한 경우 불가피한 사유가 인정될 때만 예외를 허용한다.
지난 2017년 가계부채 종합대책을 통해 도입됐던 총부채원리금상환비율(DSR) 기준도 강화된다. 현재는 금융회사별 DSR을 관리하지만 앞으로 대출자 개인별로 DSR 규제가 적용되게 된다. 투기지역 및 투기과열지구 내 9억원 초과주택에 대한 담보대출을 받는 이들이 대상이다.
주택임대 개인사업자에 대한 임대업 이자상환비율(RTI) 또한 기존 임대소득 임대업 대출 연간 이자비용과 임대 물건에 대한 대출 이자비용을 나눠 1.25배의 이율을 넘도록 하고 있지만, 앞으로는 1.5배 이상 강화될 예정이다.
전세대출도 규제 대상에 들어갔다. 전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.
양도소득세 역시 현행 세제 1가구 1주택자의 경우 9억원 초과분에 대해 거주기간과 관계없이 보유기간을 기준으로 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용하지만, 앞으론 거주기간 요건이 추가된다. 해마다 8%가 가산되는 공제율을 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%로 분리하게 된다.
민간택지에 적용되는 분양가상한제 대상지역 역시 대거 추가됐다. 지난달 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 '마용성(마포·용산·성동)' 등 27개 동이 지정된 이후에도 서울 집값 상승 폭이 되레 상승하는 등 논란이 끊이지 않았기 때문이다.
서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대된다.
세부 지역으로는 서울에서는 △강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문구 등 13개 구 모든 동과 △강서(방화·공항·마곡·등촌·화곡) △노원(상계·월계·중계·하계) △동대문(이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농) △성북(성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2~3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼성동1~3가) △은평구(불광·갈현·수색·신사·증산·대조·연촌) 일부 동을 추가 지정했다.
서울 외 경기권으로는 △광명(광명·소하·철산·하안) △하남(창우·신장·덕풍·풍산) △과천(별양·부림·원문·주암·중앙) 등이 추가로 분양가 상한제 대상 지역으로 지정됐다.
청약제도 역시 개편된다. 평형과 관련 없이 분양가 상한제 대상 주택 및 투기과열지구 내 주택에 당첨될 경우 이후 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 공급질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지되며, 투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어난다.
주택을 구입할 때 자금조달 계획에 대한 검증도 강화된다. 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다. 자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때 신고서와 함께 증빙자료도 첨부해야 한다.
향후 수도권 30만가구 주택 공급 계획에 있어서는 서울시와 함께 관리처분인가 이후 단계에 있는 54개 단지 약 6만5000호에 정비사업 지원 TF를 운영한다. 가로주택정비사업 역시 사업주체가 일부 공공성 요건을 갖추게 될 경우 부담금·건축 규제 완화가 적용되며, 투기과열지구 역시 가로구역 확대를 허용해 공공성 요건 충족 시 사업시행면적이 확대된다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하며, 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요·공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표할 것"이라고 말했다.
