[서울파이낸스 박성준 기자] 재건축 사업에서 끊임없이 발생하고 있는 주택·상가 간 분쟁을 해소하기 위한 토론의 장이 열렸다. 이번 주제와 관련해 그동안 구체적인 논의가 진행되지 않았던 만큼 '사전협의체 구성', '독립정산제의 표준안 마련', '아파트 분양권 부여' 등 구체적 대안 들이 이번 토론을 통해 제시됐다.
26일 오후 서울 논현동 건설회관에서 한국감정원이 주최하고 주택산업연구원이 주관한 '재건축사업 주택·상가 분쟁 해소방안 마련을 위한 세미나'가 열렸다. 이날 주제발표를 맡은 김태섭 주산연 선임연구위원은 주택·상가 분쟁의 △본질 및 갈등 구조 △실제 분쟁 사례 △해소방안 순으로 발표를 진행했다.
김 선임연구위원은 "재건축 주택·상가 소유자 분쟁에 대한 심각성을 인식하고 구체적인 분쟁 해소방안을 마련해 효율적인 사업이 추진될 수 있도록 지원해야 한다"며 이번 세미나 목적에 대해 설명했다.
김 선임연구위원은 주택·상가 간의 분쟁 본질은 이해관계의 충돌에 있다고 분석했다. 즉, 거주 목적의 주택 조합측은 주거 질적 수준 향상, 자산가치 증대 등 공동의 이익을 도모하는 것에 의의를 두지만, 상가 조합의 경우 재산적 가치 및 미래수입 등 서로 상이한 이해관계로 충돌이 발생한다는 것이다.
그는 "지속적이고 반복적으로 발생하는 주택·상가 소유자 분쟁으로 재건축 사업지연 사례가 빈번하게 발생하고 있다"면서 "이에 따른 사업지연에 따른 비용 증가로 조합원의 입주분담금이 증가하고, 주거환경 악화 주택공급 지연, 원주민 내몰림 현상 등의 악순환이 이어지고 있는 것"이라고 말했다.
사업을 지연시키는 분쟁 유형으로는 △종전자산 평가에 대한 불만 △과도한 상가 매도가격 및 영업보상(알박기) △신축 상가 위치와 면적에 대한 협상 갈등 △단지마다 제각각 행해져 독립정산제 기준 불명확 등이 있으며, 이런 문제들로 인해 최소 5~10년 이상 지연되는 사례 등이 제시됐다.
그는 추진위원회에 사전협의 주체로서의 권한을 부여하는 제도적 보완이 필요하다고 제언했다. 추진위에서 협의되는 내용은 사업비에 직접적인 영향을 주지만, 이런 문제가 추진위원회의 법적 지위와 권한이 불안정한 상태에 있어 협의 또한 어려움이 있다는 것이다. 김 선임연구위원은 "재건축 사업 초기 단계부터 주택·상가 소유자 이해관계를 조정하고, 초기 사업성 검토 및 개략적인 분담금 산정을 지원해 분쟁을 조정할 수 있게 해야 한다"고 말했다.
또한 상가 소유자에게도 아파트를 분양 받을 수 있는 기준을 마련하는 방안도 제시했다. 통상 상가 소유자들이 아파트 분양권이 없어 높은 권리가액을 주장했지만, 복수 선택권(상가·아파트)을 부여한다면 권리가액만을 주장하지는 않을 것이란 분석이다. 김 선임연구위원은 "다만 지분 쪼개기로 변질될 우려가 있기 때문에 과소필지를 소유한 소유자에게는 분양권 제한이 필요해 보인다"고 말했다.
이외에도 △알박기를 차단하기 위한 조합설립 동의요건 중 복리시설 동별 동의 요건 삭제 △상가독립정산에 대한 기준이 전무해 원칙 표기를 위한 기준·표준안 △주택-상가 이면계약 금지 및 처벌 강화 등의 해소방안 등이 거론됐다.
이어진 토론에서도 심층적인 논의가 이어졌다. 강신봉 한국도시정비협회 부회장은 "조합설립 동의 시 추진위원회 권한과 상가협의회의 독립적 지위를 어느 정도까지 인정할 것인지에 대해 고민이 필요하다"면서 "분담금에서조차도 상가소유자들은 주택 소유자가 아니고, 주택에 비해 소수에 불과해 소외받고 있어 제도적인 보완이 필요하다"고 제언했다.
차흥권 법무법인 을지 변호사는 "15년 이상 재건축 전문 변호를 담당하고 있는 데 이런 자리가 처음 만들어졌고, 협의할 수 있는 장이 꾸준하게 열려야 한다"면서 "상가 존치계획에 대한 논의가 구역지정단계부터 수렴해 구역 요건에 맞춰 상가 위치를 변동하거나 면적을 바꾸는 등의 계획이 수립돼야 한다"고 말했다.
