거래절벽·대출 규제로 지방은 극심한 침체 빠져
[서울파이낸스 나민수 기자] 문재인 정부가 출범한지 2년이 지났다. 문 정부는 집권 이후 부동산 투기세력과 전면전을 선포하며 '8.2 부동산 대책'과 '9.13 부동산 대책' 등 역대급 규제를 쏟아냈다.
하지만 규제는 오히려 실수요자들까지 테두리에 가두며 거래절벽을 야기시켰고 규제를 피해 일명 '똘똘한 한 채'로 수요가 몰려들었다. 이러한 경향은 현재까지 계속되며 시장은 양극화, 지방 주택시장은 더욱 침체되고 있는 실정이다.
문재인 정부는 부동산시장 안정을 위해 2017년 '6.19 부동산 대책'을 내놓은 것을 시작으로 지난해 역대급 규제로 꼽히는 9.13대책에 이르기까지 무려 13차례 쏟아냈다.
여기에 부동산 과열의 진원지로 꼽히는 강남3구의 재건축 집값을 잡기 위해 초과이익환수제를 부활시킨 데 이어 보유세 인상, 공시가격 현실화 등을 지속적으로 내놓았다. 그 결과 시장은 움츠러들고 있다.
정부가 향후에도 경기부양에 부동산대책을 동원하지 않겠다는 의지를 천명하고 있는 만큼 당분간 잔잔한 거래량과 함께 과열 거래, 부동산 폭등이 없는 시장이 계속될 것으로 전망된다.
홍남기 경제부총리 겸 기회재정부 장관은 이와 관련 "경기보강을 위해 모든 수단을 동원하려고 하지만 부동산을 통해 경기대응을 하겠다는 생각은 갖고 있지 않다고 명확히 말할 수 있다"고 강조했다.
상황이 이렇다보니 거래량은 크게 줄어들며 '거래절벽' 상태다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 전국 주택 매매 거래량은 5만1357건으로 지난해 같은 기간보다 44.7% 감소하며 2006년 관련 통계치를 집계한 이래 최저치를 기록하기도 했다.
거래가 줄어들면서 실수요자들은 집값 상승 여력이 큰 '똘똘한 한 채'를 선호하기 시작했다. 특히, 정부가 서민의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해 실수요자 중심의 청약제도로 개편하는 한편, 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가격을 통제하면서 실수요자들은 청약시장으로 몰리고 있다.
실제로 지난 1월 GS건설이 하남 위례신도시 A3-1블록에 분양한 '위례포레자이'는 1순위 487가구 모집에 6만3472명이 청약통장을 던져 평균 130.33대 1의 경쟁률을 기록했다. 현대엔지니어링이 경기 하남시 위례신도시에 분양한 '북위례 힐스테이트'의 경우 939가구를 모집에 7만2570명이 몰려 평균 77.3대 1의 경쟁률을 기록했다.
다만, 높아진 분양가와 대출규제로 실수요자들의 접근이 쉽지 않은 상황이다. 직방에 따르면 올해 1분기 서울 분양 단지의 3.3㎡당 평균 분양가(공급면적 기준)는 2795만원을 기록했다. 강북 지역이 2810만원, 강남권의 경우 4500만원을 넘어서며 올해 5000만원 시대가 도래할 가능성이 커지고 있다.
반면, 지방 부동산 시장은 아사 직전이라고 해도 틀린 말이 아니다. 지방의 주택 매매가격지수는 이미 수년 간 꾸준히 하락세를 보이고 있다.
감정원 조사 결과 2017년 11월 평균 매매가격을 100으로 잡아 산출하는 지방의 아파트 매매가격지수는 기준월 100에서 지난달 95.5까지 떨어졌다. 같은 기간 서울은 107.3으로 상승했다.
집값 하락 우려에 매수심리도 얼어붙으면서 '미입주 공포'도 커지고 있다. 주택산업연구원의 4월 전국 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 68.0을 기록한 가운데 울산과 부산은 각각 53.3과 47.6으로 낮은 지수를 보였다. HOSI는 공급자 입장에서 입주를 앞두고 있거나 입주 중에 있는 단지의 입주여건을 종합적으로 판단하는 지표로 100을 기준으로 수치가 높을수록 입주여건이 양호하다는 의미다.
아울러 3월 말 기준 전국 미분양 주택 6만2147가구 중 83.1%(5만1618가구)가 지방에 집중돼 있다. 지방에선 청약자가 한 명도 없는 '청약제로' 단지도 속출해 미분양 우려를 가중시키고 있다.
때문에 전문가들은 서울 집값을 잡겠다고 내놓은 각종 부동산 정책들이 오히려 지방 주택시장을 냉각시키기는 것 아니냐는 지적도 나오고 있다.
업계 관계자는 "지방 부동산시장이 침체된 것은 조선 등 관련 산업이 무너진 영향도 있지만 정부의 강력한 부동산 규제 탓에 똘똘한 한 채를 찾아 실수요자들이 서울이나 대구 등으로 눈을 돌린 측면도 있다"라며 "때문에 정부도 각 지역의 부동산 시장 상황에 맞춘 정책을 내놔야 할 것"이라고 말했다.
