[서울파이낸스 나민수 기자] 주택 공급 방식을 현재의 선분양제에서 후분양제로 바꾸기 위해서는 건설 사업자를 위한 자금 조달방안도 함께 마련돼야 한다는 주장이 나왔다.
방송희 주택금융연구원 연구위원은 14일 '전환기 주택 공급자금 조달방안'이란 보고서를 통해 "최근 주택시장의 패러다임 변화에 따라 사회주택 및 공적임대주택 공급확대, 점차적 후분양 정착으로 주택공급자금의 필요성은 현재보다 크게 확대 될 것"이라며 "자금력이 충분하지 않은 중·소 주택사업장의 사업자금 조달 환경은 상대적으로 취약해 중소 주택사업자에 대한 신용보강, 금융상품, 여신환경 개선 등 다양한 방식의 개선방안이 고민될 필요가 있다"고 밝혔다.
보고서에 따르면 1984년 수도권 인구 집중에 따른 주택공급 확대를 위해 도입된 선분양제는 건설사의 미분양 위험과 자금 조달 비용을 감소시키는 한편, 계약자들의 금융부담 감소, 가격 상승기 시세차익 효과를 얻을 수 있는 장점이 있다.
이 때문에 대부분의 국가가 후분양제를 실시하고 있음에도 한국에서는 여전히 선분양제가 관행적으로 행해지고 있고 특히, 법으로도 인정되는 독특한 구조를 보이고 있다. 실제로 '건축법', '주택법', '건축물의 분양에 관한 법률' 등에서 일정한 요건을 갖춘 주택건축업자는 착공 시 또는 건축공정 중에 입주자를 모집할 수 있도록 규정하고 있다.
하지만 주택과 금융시장 환경변화로 선분양제도의 장점은 점점 퇴색되는 반면, 투기과열, 주택시장 변동성 확대, 분양계약자의 위험부담 및 경제적 피해 등 부작용이 커지면서 주택 공급방식 개선에 대한 요구가 지속되고 있다.
정부도 선분양구조의 문제를 개선하기 위해 수차례 선분양제도 폐지를 논의하고 있으며 지난해 6월 '후분양 로드맵'을 발표하며 민간 혹은 공공부문 투 트랙으로 후분양제 실행에 속도를 내겠다고 밝힌 바 있다.
방 연구위원은 후분양제가 연착륙하기 위해선 공공·공적 임대주택 사업에 먼저 후분양 방식을 채택하고 민간 영역으로 점점 확대해야 한다고 조언했다.
그는 "시중 유동자금이 주택공급자금으로 유입될 수 있도록 부동산펀드, 리츠 등 간접투자시장의 선진화 하고 간접투자환경 분석지표 개발, 상품 개발, 간접투자시장의 홍보 등 다방면의 개선 노력이 필요하다"며 "장기투자가 가능한 연기금, 보험사 등이 지분투자방식으로 주택공급 사업에 진입할 수 있는 다양한 금융기법과 중·소 건설사들이 장기임대주택 공급, 사회주택 공급 등에 진입할 수 있도록 채권발행을 통한 자금 조달체계를 제도적으로 검토해야한다"고 말했다.
장기적으로는 미국 지역개발금융기관이나 중국개발은행처럼 부동산개발사업 투자 전용 펀드나 개발사업 주택건설자금 채권 유동화 등을 도입하는 방안도 검토할 필요가 있다고 설명했다.
방 연구위원은 "분양구조의 정상화를 위해서는 공급업자가 자발적으로 후분양방식을 선택할 유인과 후분양 사업장에 대한 인센티브 발굴이 필요하다"라며 "후분양제로 넘어가는 과정에도 주택품질보증 보험 의무 도입 등 선분양 사업장의 소비자 보호 규정을 강화하는 방안도 함께 진행돼야 한다"고 말했다.
