[서울파이낸스 이진희 기자] 내년 부동산 시장은 대내외 불확실성이 커짐에 따라 '아파트값 하향 조정, 거래 위축'을 전망하는 시각이 많다. 특히 내년부터 달라지는 부동산 제도가 변수로 작용할 것이라는 분석이 나온다. 새해 부동산 시장엔 어떤 변화가 있을까?

부동산114는 20일 '2019년 부동산 제도'를 요약했다.

◇공정시장가액 비율 '5% 인상' 

보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정된다. 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.  

◇종합부동산세 세율 조정 

종부세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율이 0.5~2.7%로 확대된다. 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대되고, 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.

◇주택임대소득 분리과세 

지금까지는 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 2019년부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되고 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다. 

◇3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소

임대보증금 과세 시 배제되었던 소형 주택의 기준범위가 '전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하'에서 2019년부터는 '40㎡ 이하, 2억원 이하'로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

◇신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

2019년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며, 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 

신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내이며(재혼포함), 소득이 외벌이는 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하여야 한다. 해당되는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원)이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.    

◇청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 '만 19세~29세'에서 '만 19세~34세'로 상향 조정된다. 청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말한다. 총 급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입 가능하다. 해당 상품은 2021년 12월 31일까지만 가입되는 일몰제로 운영된다.

◇총체적상환능력비율(DSR), 모든 금융권 관리지표 도입

상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대될 예정이다.

◇달라지는 청약제도, '주택공급에 관한 규칙 개정안'

2018년 12월부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 '주택공급에 관한 규칙 개정안'이 시행됐다. 주요내용을 살펴보면, 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담고 있다. 

또한 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외되며, 미계약과 미분양 발생에 대비하여 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용된다.

◇상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

2018년 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행됐다. 그 중에는 공포 후 6개월이 경과한 날 시행하는 내용이 있는데 바로 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련된 사항이다. 

상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치, 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 했다. 2019년 4월 17일부터 시행된다.   

◇실거래가 신고기간 '30일'로 축소

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 

이를 위반할 경우 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과한다. 해당 제도의 경우 9.13 부동산 대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토되고 있다.

◇1가구 1주택 비과세 판단시 '사실혼 배우자' 포함

2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 원래 1세대라하면 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데, 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것이다. 개정이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문이다. 

◇청약가점 자동확인 추진

2019년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었다. 2019년 하반기에 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류 검토기간도 크게 줄어들 것으로 예상된다.