부동산114 "올해 이슈 집값 안정 총력전"
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사진=서울파이낸스DB
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[서울파이낸스 이진희 기자] 올해는 재건축 초과이익 환수제 부활부터 양도소득세 중과, 보유세 개편, 9·13 부동산 대책까지 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 총력전을 펼친 한 해로 평가됐다.

부동산114는 17일 이같은 내용을 담은 2018년 부동산 시장 주요 이슈 10가지를 되짚었다.

◇ 연달아 나온 재건축 압박 카드 

연초 부동산 시장에서 가장 큰 관심사로 떠오른 분야는 재건축 규제였다. 정부는 지난해 8·2 대책으로 조합원 지위 양도를 금지한 데 이어 6년 만에 재건축 초과이익 환수제를 부활시켰다. 이는 조합이 재건축 과정에서 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과액의 최대 50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 공개하기도 했는데, 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원에 이르렀다. 이어 2월엔 '재건축 안전진단 기준 정상화' 대책에서 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안정성 가중치를 현행 20%에서 50%로 상향하는 등 재건축 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화했다. 

◇ 분양가 제재로 '로또 청약' 과열 

올 한 해 분양시장의 핵심 키워드는 '로또 청약'이다. 공공택지에 대해 분양가 상한제를 적용한 데다 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 분양가는 시세보다 낮았고, 청약에 당첨만되면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대가 확산됐다. 지난 5월 경기 하남미사강변도시에 공급된 '미사역 파라곤'은 분양가가 주변 시세보다 저렴한 3.3㎡당 1400만원대로 책정되면서 청약경쟁률이 100대 1을 넘어서기도 했다. 

◇ 다주택자 양도세 중과에 거래량 '급감'

4월1일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됐다. 양도세 중과를 피하려는 다주택자로 인해 3월까지의 아파트 매매 거래는 역대 1분기 기준 최대치를 기록했으나, 4월 이후 거래량이 큰 폭으로 줄며 2분기 거래량이 전년 동기 대비 49% 감소했다. 그러나 매물 잠김 현상은 수급 불균형을 야기했고 이는 곧 집값 불안의 불씨로 이어졌다. 

◇ 남북관계 개선에 접경지 부동산 시장 '들썩' 

4월 27일 판문점에서 역사적인 남북정상회담이 개최됐고, 종전선언 추진 등 남북 화해 분위기가 조성되면서 북한 접경지역 부동산 시장이 들썩였다. 경기도 파주를 비롯해 경의선 종점인 문산, 경원선 연결축인 연천 그리고 강원도 일대에 대한 관심이 커지면서 투자문의가 늘고 땅값이 올랐다. 실제로 경기도 파주시의 경우 지난 4월에 1.77%의 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.

◇ 종합부동산세 개편

정부는 7월 초 재정개혁특별위원회의 종합부동산세 권고안을 토대로 종부세 개편안을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 것이 핵심이었다. 다만 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 평가가 나오자, 정부는 9·13 부동산 대책에서 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고세율을 3.2%로 높이고 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등 종부세를 강화했다. 

◇ 신혼희망타운 본격 추진

7월 5일 '신혼부부·청년 주거지원 방안'이 발표됐다. 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 오는 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 것이 골자다. 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만가구 추가한 10만가구가 공급되고, 2019년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면 받는 내용 등이 담겼다.

◇ 여의도·용산 개발 발언→집값 '불쏘시개' 

7월 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장이 기자간담회에서 여의도와 용산구 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다는 발언을 하면서 서울의 아파트값 상승세가 다시 확산됐다. 집값 급등 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚기도 한 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주 만인 8월 말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도 용산 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 발표했다.

◇ 도시재생 뉴딜 99곳 선정…서울 대규모 사업지는 제외

정부는 8월31일 2018년도 도시재생 뉴딜사업 대상지 99곳을 확정했다. 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐는데, 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구), 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산 시장 과열 우려로 선정에서 제외됐다. 시·도별로는 경기가 9곳으로 가장 많았다. 도시재생 뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이었다.

◇ '9.21 공급방안' 발표…'공급확대' 추진

9월엔 역대급 고강도 대책으로 평가 받는 9·13 주택시장 안정화 방안에 이어 9·21 수도권 주택 공급방안이 나왔다. 시장에서 잇따라 공급 부족 문제를 지적하자 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 4~5곳을 조성하겠다는 내용이었다. 정부의 정책 기조 변경에 서울 아파트값 상승세도 꺾이기 시작했다. 

◇ 주택임대사업자 등록 급증

다주택자에 대한 세금이 강화하면서 세제 혜택을 보고자 주택임대사업자 등록 수가 급증했다. 올해 상반기에만 7만4000여명이 임대사업자로 새로 등록했고, 등록된 민간 임대주택 수도 17만7000채에 달했다. 이는 지난해 같은 기간보다 3배 가까이 늘어난 수준이다. 9·13 부동산 대책에서 정부가 임대사업자 혜택을 축소키로 하면서 9월 한 달 동안 신규 임대사업자 등록 수는 2만6279명으로 전년 동월 대비 259% 급증하기도 했다.


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