변곡점 맞은 주택시장…"그래도 올라" VS "악재에 하락 조정"
변곡점 맞은 주택시장…"그래도 올라" VS "악재에 하락 조정"
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양도세 중과·보유세 강화로 거래량 '뚝'
서울 등 특정스팟 수요는 여전히 '견고'
강남구 대치동의 한 공인중개업소. (사진=서울파이낸스DB)
강남구 대치동의 한 공인중개업소. (사진=서울파이낸스DB)

[서울파이낸스 이진희 기자] 올해 상반기 부동산 시장은 집값 상승과 하락을 오가며 마치 '롤러코스터'를 탄 장세가 연출됐다. 실수요는 물론, 투기수요가 너나 할 것 없이 몰렸던 강남 재건축 아파트마저 정부의 전방위적 압박으로 인해 눈치보기가 이어졌고, 급매물도 모습을 드러냈다.

특히 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행된 4월 이후엔 곳곳에서 '거래절벽'이라는 단어가 심심찮게 등장하기도 했다. 세부담을 피하려는 사람들이 거래를 마치며 거래량과 가격 급등세가 꺾인 영향이다.  

업계가 바라보는 향후 집값 전망은 어떨까. 하반기 부동산 시장의 최대 변수로 꼽혔던 정부의 보유세 개편 확정 권고안이 발표된 지 일주일이 지난 지금, 전문가들의 주택시장 전망은 여전히 엇갈리고 있다.

전국적으로 집값 상승 동력이 약화되면서 조정기에 들어갈 것이라는 의견이 나오는가 하면, 일시적인 조정일 뿐 강남권과 새 아파트를 중심으로 다시 상승 국면으로 진입할 것이라는 분석도 나온다.

우선 약세를 전망하는 근거로는 입주물량 증가, 보유세 개편 등이 제시됐다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "주택입주물량이 증가하고 있는 데다 지역산업 경기침체, 금리인상 압박, 보유세 개편 등 요인이 맞물리면서 매수심리가 위축되고 있다"면서 "주택공급이 증가하는 지역이나 지역산업 경기가 침체되는 지역은 가격하락세가 확대될 것"이라고 말했다.

구체적인 수치로는 전국적으로 0.1% 추락할 것으로 예상하며 수도권은 0.02% 상승, 지방이 0.9% 하락으로 분석했다. 여러 하방요인으로 거래량이 급감하면서 집값이 떨어질 수밖에 없다는 설명이다. 올 하반기 매매거래량은 전년 동기 대비 24.7% 급락한 37만건에 머물 것으로 관측됐다. 

채 원장은 "상당한 입주물량으로 인해 일부 지역에선 입주를 아예 하지 않거나, 역전세 현상도 보여질 것 같다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "하반기부터 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 현실화되고, 제2금융권도 부동산임대업 등 여신심사를 강화한다"며 "여기에 종합부동산세 과세 정부안까지 발표된 터라 주택시장의 거래소강 상태는 한동안 지속될 전망"이라고 내다봤다.

금리인상이 악재로 작용할 것이란 분석도 우세하다. 현재 시중은행의 주택담보대출금리가 4%에 달하는 상황에서 미국 등의 추가 금리 인상으로 국내 금리가 오를 가능성이 높기 때문이다.

서성권 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안이 투자심리를 위축시킴과 동시에 재건축초과이익 환수제가 재건축 시장까지 냉각시킬 것으로 보인다"며 "금리인상도 불안요인이다. 대출금리가 5%를 상회할 경우 향후 부동산 시장이 받는 부담은 상당할 것이다"라고 분석했다.

반면 집값 상승세가 둔화하는 것일 뿐, 이 현상이 장기화되지 않을 것이라는 반론도 만만치 않다. 특히나 수요에 비해 공급이 부족한 서울은 예년과 크게 다를 바 없을 것이라는 의견이 고개를 든다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "지방 지역은 하락을, 서울이나 수도권은 상승세를 유지할 것"이라면서 "강남권 재건축 아파트는 당분간 조정기를 거치겠지만, 그 기간이 3개월 이상 지속되지는 않을 것 같다. 돈을 쥐고 있는 강남권 자산가들이 물건을 급하게 던지거나 값을 대폭 내리지도 않을 것으로 본다"고 말했다.

이미 오를 대로 오른 서울 아파트 값이 꺾이려면 매물이 많이 풀려야 하는데, '똘똘한 한 채'라는 인식으로 몰려드는 수요자 덕분에 서울 주택시장은 견고함을 유지할 것이라는 의견이다. 

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "지방의 매매가격 하락폭이 상반기보다 확대될 전망"이라면서도 "여전히 일정 수준을 유지하고 있는 실수요자와 도심 집중이라는 트렌드가 작동해 서울의 조정폭은 제한적으로 예상된다"고 관측했다. 이어 "입지적 리스크가 작고, 경협에 대한 기대감으로 접경지역에 대한 관심도 이어질 수 있다"고 덧붙였다.



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