[서울파이낸스 이진희 기자] 올 하반기에는 종합부동산세(종부세) 개편과 함께 청년의 후생을 높여줄 청년우대형 청약통장 출시 등 소식이 포함됐다. 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책 역시 본격적으로 현실화될 전망이다.

9일 부동산정보서비스 ㈜직방에 따르면 하반기에 부동산 매입·보유·매각 단계에서 모두 정부의 규제가 이어진다.

전문가들은 바뀌는 제도를 꼼꼼히 숙지해 부동산 자산의 관리와 운용, 절세에 만전을 꾀해야 한다고 조언한다. 이에 직방과 함께 하반기 각종 부동산 관련 제도와 변화를 미리 짚어봤다.

◇저소득·무주택 청년 위한 청년우대형 청약통장 출시

기존 청약저축 대비 재형기능을 확대한 '청년우대형 청약통장'이 출시된다. 이 통장은 만 19세 이상~29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3000만원 이하(비소득자도 가입가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 

기존 청약저축 금리 대비 1.5%포인트(p) 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용한다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 2018년 7월 말이다.

◇가맹본부의 일방적 영업지역 변경에 따른 가맹점사업자 피해방지

가맹본부가 가맹계약 갱신과정에서 상권의 급격한 변화, 유동인구의 현저한 변경 등의 사유가 발생해 기존 영업지역을 변경하기 위해서는 가맹점사업자와 합의해야 한다. 

지금까지는 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경해도 가맹거래법·하도급법 상 시정명령 등의 대상이 아니었지만 오는 17일부터는 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경하면 시정명령, 과징금 등의 제재를 받는다.

◇수익형부동산 광고, 중요정보고시 개정

앞으로 부동산 분양업체들은 수익률을 광고할 경우 수익률 산출 근거 및 수익보장 방법·기간을 명시해야 한다.

소비자의 합리적 구매선택을 유도하고 피해를 예방하기 위해 수익형부동산 및 렌털 제품에 관한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 하는 개정 '중요정보고시'가 시행된다. 

◇제2금융권(상호금융업·여전사)의 DSR도입

지난해 10월24일 정부관계부처 합동으로 가계부채 연착륙 유도 방안 등이 포함한 '가계부채 종합대책'을 발표하고, 전 금융업권에 총부채원리금상환비율(DSR)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하는 여신관행 정착을 추진 중이다.

더불어 제2금융권은 업권별로 순차적으로 DSR을 연내 도입·시행키로 했는데 상호금융업권은 이달부터 저축은행·여전사는 10월부터 적용한다. 

상호금융업권은 이달부터 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급이 DSR을 적용하되 서민금융상품 등 서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등), 소액 신용대출(300만원 이하), 전세자금 대출, 중도금·이주비대출 등 일부 대출의 경우 예외를 허용할 방침이다.

◇부동산임대업 등 개인사업자대출 여신심사 강화

은행(3월 기도입)에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 해당대출의 적정성을 심사하게 한다. 상호금융권은 이달부터 저축은행·여전사는 10월부터 적용한다. 

담보 부동산의 유효담보가액[유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율–선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 '유효담보가액 초과분'을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

◇소규모 주택 임대소득 비과세 적용기한 종료

소득세법 제12조 제2호 소규모 주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월31일 종료된다. 주택임대차시장 가격 안정취지로 주택 임대수익 금액이 연 2000만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해줬지만 내년부터 분리과세(14%)를 적용 받는다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다.

◇간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례 기준 조정 및 적용기한 종료

월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세한다. 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원, 60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월31일 종료된다.

3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%) 과세하면서 전용면적 60㎡이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 주택수 산정에서 제외해주던 특례가 연내 사라진다.

◇민간부문 후분양 활성화 방안으로 택지 인센티브 부여

민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 민간기업 후분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고(택지개발, 공공주택업무처리지침 등) 올해 하반기 4개 택지를 공급한다.

◇신혼부부 희망타운 첫 공급

교통이 편리하고 입지가 양호하여 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만호를 연내 공급(사업승인)한다. 

분양형으로 공급하되, 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진한다. 

국토교통부는 하반기 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등을 구체화할 예정이다. 오는 12월 2개 선도지역[위례신도시(508세대), 평택고덕(873세대)]은 입주자를 모집할 계획이다.

◇공동주택 성능등급표시 확대

소비자가 주택 성능을 사전에 알 수 있도록 표시의무대상을 1000세대에서 500세대 이상으로 성능등급표시를 확대한다. 오는 12월부터 공동주택 성능등급표시는 소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재‧소방 등 5개 분야, 56개 항목으로 구성되며, 각 항목별 4개 등급으로 구분하여 입주자 모집공고문에 표시토록 할 예정이다.

◇기존주택 세대구분 기준 완화

1인 가구·소형 임대주택 수요 증가 등에 따라 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축‧수선 등 행위허가 기준을 완화한다. 현재는 입주자 2/3 이상 동의가 있어야 하나 앞으로 입주자‧사용자 1/2 이상 동의하면 개축과 수선을 가능하도록 요건을 완화한다. 

올해 12월 공동주택관리법 시행령, 주택법 시행령 등을 개정해 기존주택 세대구분에 대한 법적근거 및 건설‧면적‧설치기준 등을 마련하고 안전하고 효율적인 수선 활용을 유도할 계획이다.

◇공동주택 선분양 제한

9월부터 부실시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 벌점이 일정기준 이상인 업체(건설사 등)의 선분양을 제한한다.

◇청년전용 보증부 월세대출 출시

12월 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 '청년전용 보증부 월세대출'이 출시된다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로서 보증금 5000만원 이하, 월세 60만원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 

대출한도는 보증금 3500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%p를 우대해 보증금대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5%의 금리를 적용한다.