2019년까지 침체 가능…정부대응 주목
[서울파이낸스 나민수 기자] 올해 하반기 부동산 시장은 정부의 고강도 규제에 대한 민감도가 커지면서 하향 안정화 흐름을 보일 것으로 예상된다. 주택담보대출비율(LTV) 등 전방위적 대출규제가 실수요자들의 매수심리에도 영향을 미칠 것으로 보이고 다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안이 투자심리를 위축 시킬 것으로 전망된다.
28일 업계에 따르면 전문가들은 올 하반기 주택시장은 전방위적 대출규제와 다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안 등으로 침체가 이어질 것이라는 전망하고 있다.
김덕례 주택산업연구원 연구실장은 "지난 1년간 문재인 정부가 집값을 잡기 위한 각종 규제책을 내놓으면서 서울 아파트 가격도 고점을 찍은 뒤 하락세를 보이고 있다"며 "정부 정책을 비롯해 시장 상황을 고려하면 상승요인이 사라졌고 주택 거래도 감소하고 있어 하반기 집값은 후퇴 국면에 진입할 것"이라고 내다봤다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "하반기부터 주택경기가 빠르게 하강국면으로 진입하고 속도 역시 가파를 것으로 예상된다"며 "2019년까지 침체가 지속할 가능성이 커 정부와 시장 참여자 모두 장기적 관점의 대응이 필요하다"고 조언했다.
이와 관련 한국건설산업연구원은 전국의 주택 매매가격은 하반기 0.5% 하락하며, 올 한 해 집값이 작년 대비 0.1% 떨어질 것으로 예상했다. 전세값도 하반기에만 1.3% 하락해 연간 -2.2%의 약세를 보일 것으로 예상됐다. 이는 2004년 연간 3.3% 하락한 이후 14년 만에 최대 낙폭이다.
금리인상도 불안요인이다. 최근 미국이 기준금리를 종전 1.75%에서 0.25%p 인상한 2.00%로 상향했고 하반기 두 차례 더 금리인상을 예고했다. 한국 기준금리는 1.50%를 유지하고 있는 가운데 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리를 상향조정했다. 시중 은행들도 주택담보 대출금리를 올려 가계 부채에 부담이 되고 있는 상황에서 대출금리가 5%를 상회하는 경우 향후 부동산 시장이 받는 부담은 상당할 것으로 전망된다.
특히, 하반기 수도권 새 아파트 준공 물량도 주택시장에 적지 않은 부담으로 작용할 것으로 전망된다.
올해 하반기 전국에서는 22만6517가구가 입주예정이다. 이 중 11만8395가구가 수도권에 공급되며 수급불균형을 겪고 있는 서울의 주택 상당부분 개선될 것으로 예상되나 경기 남부권과 이미 공급초과로 매매시장이 위축된 지방은 공급부담이 더 가중될 것으로 보인다.
여기에 보유세 개편방안이 집값 안정화에 미치는 영향은 어느 정도 효과가 나타날 전망이다. 세금폭탄을 맞게 된 다주택자들의 심리가 위축돼 당분간 거래가 감소하고 수도권을 중심으로 투기가 억제될 가능성이 크다.
함영진 직방 빅테이터랩장은 "1주택자에 대해 공정시장가액 비율 인상 정도로 그친다면 종부세 증세 대상이 다주택자에 집중돼 거래가 위축되긴 하겠지만 시장이 급랭하는 상황까지는 가지 않을 것"이라고 전망했다.
전세시장은 상반기와 비슷한 수준의 완만한 약보합세를 보일 것으로 예상된다. 수도권은 재개발·재건축 이주를 앞두고 있는 정비사업장 인근으로 일시적으로 전셋값 상승이 예상되지만 이주시기가 분산되면서 전체적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 예상된다. 다만, 공급부담이 누적되고 있는 세종, 경상, 충청 등 지방 아파트 전세시장도 신규 아파트 공급이 해소되지 못한다면 역전세난 발생 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다.
신규 분양시장의 경우 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망된다. 서울에서는 연말까지 1만5000여가구(일반공급)가 분양될 가운데 시세 차익을 기대하는 '로또아파트' 열풍은 한동안 계속될 것으로 예상된다. 반면, 부동산 경기가 위축된 충북·충남·울산·경북 등 일부 지방에서는 1순위 청약자가 한명도 없는 청약제로(0) 사업지가 다수 나타날 것으로 보인다.
선주희 부동산114 선임연구원는 "하반기에도 입지, 가격 경쟁력이 있는 지역에 수요가 몰리는 양극화 현상이 심화될 것"이라며 "최근 수도권을 중심으로 감소 추세를 보였던 미분양이 다시 고개를 들고 있는 만큼 청약 열풍에 휩쓸린 묻지마 청약보다 신중한 접근이 필요하다"고 조언했다.
