신혼희망타운 위례·수서 3억원대 분양…사실상 '반값'
신혼희망타운 위례·수서 3억원대 분양…사실상 '반값'
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'로또 오명·투기' 막기 위해 시세차익 환수 접목

[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 공급하는 신혼희망타운은 신혼부부 누구나 부담 없이 분양받을 수 있도록 분양가가 2억∼3억원대 수준으로 낮게 책정됐다. 다만, 투기 수단으로 전락하는 것을 막기 위한 시세차익을 환수할 수있는 여러 안전장치를 달고 나올 전망이다.

18일 업계에 따르면 정부는 작년 11월 주거복지 로드맵을 발표할 때 신혼희망타운 공급 계획을 공개하면서 분양가를 '시세의 80%' 수준에서 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

이에 정부는 신혼희망타운의 분양가가 높아질 경우 신혼부부의 내집마련 부담이 커져 주거안정의 의미가 퇴색한다고 보고 분양가를 사회 초년생이 일정 기간 자금을 모아 부담할 수 있는 2억∼3억원대로 낮추되, 과도한 시세차익을 환수하는 쪽으로 정책 방향을 잡았다. 

정부는 일단 분양가를 낮추기 위해 현재 감정가로 공급하고 있는 택지 가격을 조성원가로 바꿀 계획이다. 현재 집값이 약세를 보이는 지방은 택지를 조성원가로 공급해도 분양가가 시세와 비슷해지는 문제가 있어 조성원가 이하로 땅값을 낮추고, 수도권은 조성원가 수준에서 공급하는 안이 논의되고 있다.

이 경우 위례신도시의 55㎡ 규모의 신혼희망타운은 택지비를 감정가로 공급할 때는 분양가가 4억3000만원에 이르지만, 조성원가로 낮추면 3억4000만원 선으로 떨어질 것으로 추산된다.

현재 인근 지역 동일 주택형의 시세가 5억7000만∼5억8000만원 선인 것을 감안할 때 시세의 60%선에 공급되는 것이다. 전문가들은 수서역세권의 신혼희망타운이 3억원대에 분양되면 사실상 '반값' 아파트가 될 것으로 예상한다.

정부는 신혼희망타운을 수익공유형 모기지와 연계해 계약자가 분양가의 30%만 내면 나머지는 모기지를 통해 20∼30년간 원리금을 분납하는 방식으로 부담을 덜어주기로 했다. 분양가가 3억4000만원이라면 초기 부담금 1억원만 있으면 모기지 대출 기간에 따라 월 80만∼120만원 수준에서 거주할 수 있다. 이때 모기지 금리는 최장 30년간 1.3%의 고정금리를 적용해 신혼부부의 이자 부담을 파격적으로 낮춰줄 예정이다.

국토교통부는 시세차익을 노린 투기 수요 등의 부작용을 막기 위해 수익공유형 모기지나 환매조건부를 선택하도록 의무화할 방침이다. 이를 통해 주택을 처분할 때 모기지 정산을 하면서 보유 기간 등에 따라 시세차익의 20%부터 최고 50%까지 환수할 예정이다. 

다만, 출산장려 차원에서 신혼희망타운 입주 후 정산시점에 자녀 수가 많으면 그에 따라 시세차익 환수를 줄여주거나 아예 없애는 식으로 인센티브가 부여될 전망이다.

환매조건부는 계약시점부터 일정기간 내 일반 매각을 금지하고, 그 기간내 팔아야 하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 되사도록 하는 것이다. 

현재 환매 의무기간은 10년이 유력하며, 환매 가격은 분양가에 정기예금 금리 수준의 가산금리만 더해줄 것으로 알려졌다. 이 경우 단기 시세차익은 아예 기대할 수 없고, 계약 이후 최소 10년 이상은 주택을 보유해야 시세차익을 가져갈 수 있게 될 전망이다.

그러나 서울 강남권이나 성남·하남 등 일부 수도권을 제외하고는 대부분 분양가가 주변 시세 대비 70%를 초과할 것으로 보인다. 

정부가 추산한 서울 양원지구 신혼희망타운의 예상 분양가는 3억원 미만으로, 같은 주택형 주변 시세(3억5000만원)의 약 80%선에 달한다. 정부는 이 경우 별도 시세차익 환수를 위한 의무 조항을 두지 않을 방침이어서 본인의 자금 여력에 따라 공유형 모기지 등을 선택하면 될 것으로 보인다.


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