4월1일부터 조정대상지역 내 양도소득세 중과 조치가 시행됐다. 2주택 이상의 다주택자들은 청약조정대상지역의 주택 매매시 양도 차익의 최대 62%를 세금으로 납부해야 한다. 이에 향후 서울 수도권 아파트 시장이 어디로 향하게 될지 이야기해 보도록 하자.
최근 수도권 아파트 시장은 관망세가 짙어지면서 매매가격은 상승 폭이 둔화되고 있다. 3월까지 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 소진됐고 양도세 중과가 본격 시행된 4월부터는 매수 문의가 줄어들면서 거래도 같이 줄어들었다.
하지만 서울 아파트 시장은 양도세 중과가 시행된 이후 상승 폭이 둔화되기는 했지만 꺾였다고 볼 수는 없다. 마포, 성동 등 서울의 인기 재개발 아파트의 강세가 여전히 이어지고 있기 때문이다. 실제로 계약 시점보다 억 단위로 추가상승을 하자 잔금을 하는 현장에서 매도인이 난리를 치는 북아현2구역 현장 모습을 보면서 아직 서울 아파트 시장은 죽지 않았구나 하는 생각이 들었다.
서울뿐만 아니라 분당, 용인수지, 광교신도시 분위기도 여전히 강세인데 입주 물량 영향으로 주춤하던 동탄2신도시까지 반전이 됐다.
분당의 강세가 경부 축을 타고 확산되고 있는 것인데 2016년부터 급등한 강남보다 늦게 2017년 여름 이후부터 불이 붙었기 때문에 상승 기간이 짧았고 강남을 따라가는 특성을 감안하면 당분간 이런 분위기는 더 이어질 수는 있으나 오래 지속 되기는 현실적인 어려움이 있다. 반면 평택, 안산, 김포, 시흥시 등 입주 물량이 늘어나는 곳들은 약세로 전환이 됐다.
전세 시장은 매매시장보다 분위기가 좋지 않다. 서울 집값 상승을 주도했던 강남4구의 전세값이 하락했으며 신도시나 경기, 인천도 하락 폭이 확대됐다. 입주 물량 증가와 최근 5년 정도 꾸준히 늘어났던 갭 투자자들의 전세 물량이 누적된 반면 실수요자들이 내 집 마련에 나서고 갭 투자자들은 줄어들면서 전세수요는 감소한 것이 원인이다. 작년부터 매매가격이 뛰어오른 분당도 전세 약세는 피하지 못하고 있다.
공급물량 증가는 부동산시장에 부담이 되고 있다. 지난 2015년부터 급증한 분양물량의 입주가 시작되면서 입주 물량이 지속적으로 늘어나고 있다. 4~5월 전국 약 7만 가구의 분양물량이 나올 예정인데 이렇게 분양물량이 계속 쏟아지면 입주 물량 증가가 일시적이 아닌 수년간 이어질 수 있다는 점에서 입주 물량 영향은 예의주시할 필요가 있다.
아울러 금리 인상과 대출 규제 강화, 양도세 중과 시행 등 강력한 규제들이 누적되고 있고 막연하게 생각했던 올해부터 부활한 재건축 초과이익환수 대상 아파트의 환수금액까지 정해지면서 현실이 되면 투자심리가 위축되면서 서서히 조정기가 올 수도 있다.
물론 당분간 서울 수도권 인기 지역 아파트는 큰 영향은 없고 일부에서 걱정하는 급락 가능성은 낮으니 너무 불안해할 필요는 없다. 다만, 위험관리가 되는 안정적인 투자전략을 세울 필요는 있다.
