다주택 매매·임대사업자 등록 움직임…일부 고가 매물 다주택자들은 '버티기'
[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 지난해 발표한 8.2 부동산대책에 따라 이달부터 청약조정지역 내 양도소득세 중과 조치가 시행됐다. 2주택 이상의 다주택자들은 청약조정대상지역의 주택 매매시 양도 차익의 최대 62%를 세금으로 납부해야 한다.
청약조정대상지역은 △서울 전역(25개구) △경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2) △세종 △부산(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구) 등 40곳이다.
정부는 이와 함께 장기보유 다주택에 대한 특별공제 혜택을 이달부터 배제하고, 총부채상환비율(DTI)·총체적상환능력비율(DSR) 등 대출규제도 강화했다.
상황이 이렇다 보니 8.2대책 발표 이후 상당수 다주택자들은 양도세 중과와 대출 규제가 강화되기 전 시장에 매물을 쏟아내거나 임대사업자 등록에 나섰다. 반면, 일부 고가 매물을 보유한 다주택자들은 세재 혜택보다는 시장 상황을 지켜보며 관련 정책이 바뀔 때까지 '버티기'에 들어간 것으로 보인다.
3일 국토교통부에 따르면 1~2월 전국 주택 매매거래는 14만33건으로 전년 같은 기간보다 14.8% 늘었다. 최근 5년 평균치와 비교해도 13.9% 증가한 수치다.
전국 주택 시장의 상승세를 이끌던 서울 아파트의 1분기 매매거래량은 3만5310건으로 지난해 같은기간(1만5799건)보다 124% 증가했다. 양도세 중과를 앞둔 3월(1만3947건)의 경우 역대 최대인 2015년의 1만2922건을 넘어섰다.
임대사업자 등록자수의 경우 2월 말 현재 27만7000명으로 이들이 등록한 임대주택은 총 102만5000가구다. 임대주택 신규 등록자 수는 지난해 12월13일 '임대주택 등록활성화 방안' 발표 이후 부쩍 늘어났다. 지난해 11월 6159명에서 12월 7348명으로 늘어난 데 이어 올해 1월 9313명, 2월 9199명을 기록했다. 추세를 감안하면 3월에도 9000여 명이 등록할 것으로 전망된다.
하지만 이달 들어 분위기가 바뀌고 있다. 매매시장은 양도세 중과 시행 전에 이미 나올 만한 매물은 다 나왔고 거래도 이뤄졌다. 양도세 부담에도 불구하고 주택을 끝내 시장에 내놓지 않은 다주택자들은 상대적으로 자금 여유가 있는 사람들일 가능성이 크다.
실제로 2016년 기준 다주택자는 196만명으로 이들이 소유한 주택은 457만가구다. 이 중 주택담보대출이 없는 가구가 30%에 이르고, 실물 보유자산을 감안한 채무상환능력이 양호한 상황이다. 그만큼 고가 아파트를 소유한 다주택자들이 굳이 아파트 가격을 내려 거래를 할 필요가 없는 것이다. 이들은 시장에서 매물을 거둬들이고 최대한 관련 정책이 바뀔 가능성이 큰 다음 정부까지 '버티기'에 들어간 상황이다.
임대사업자 등록의 경우 이달부터 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받기 위한 임대사업자 의무임대기간이 기존 5년에서 8년으로 늘어, 신규 등록자 수도 줄어들 것으로 보인다. 다만, 일부 다주택자들은 최근 국토부가 의견접수에 들어간 올해 공시가격 예정고시를 보고 임대사업자 등록 여부를 결정할 것으로 전망된다.
'전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원(수도권 기준, 지방은 3억원) 이하' 주택은 8년 이상 장기임대주택으로 등록하면 양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 배제 등 주요 세제혜택을 모두 누릴 수 있기 때문에 공시가격 5억원대 주택 보유자들은 이달 말 이전에 추가 등록에 나설 것으로 보인다. 등록 임대주택은 최초 등록 시점의 공시가격이 6억원 이하면, 등록 이후 6억원을 초과해도 세제혜택을 준다.
업계 관계자는 "세재 혜택을 받기 위해 임대사업자로 등록하면 8년간 팔지도 못하고 임대료도 최대 5%밖에 못 올린다"며 "8년 후의 집값이 오르지 않으면 양도세 혜택을 못받을 가능성도 있어 다주택자들도 선뜻 등록하기가 힘든 상황"이라고 말했다. 이어 "부유한 다주택자들이 장기간 버티기에 돌입하면서 거래량 감소로 시장은 당분간 숨 고르기에 들어갈 것으로 보인다"고 덧붙였다.
