▲ 김인만 부동산연구소 소장.

최근 강남 등 인기지역을 중심으로 집값이 급등하면서 주변지역으로 상승파도가 퍼지고 있다. 마이너스 프리미엄이 형성되기도 했던 용인의 모 아파트 분양권 가격이 최근 급등하는 등 그동안 상승흐름에서 소외됐던 아파트들의 움직임이 감지되고 있다.

매수타이밍을 놓친 실수요자들이 보유자금에 맞춰서 상대적으로 덜 오른 아파트로 현실적인 대안을 찾고 있기 때문이다.

모두들 집값이 너무 많이 올랐고 과열이라고 아우성이다. 그런데 10년 전과 비교해보면 집값 자체는 분명 크게 올랐는데 비슷하게 느껴진다. 무감각해진 것일까? 주택구입능력을 나타내는 PIR과 HAI를 통한 체감집값을 분석해보도록 하자.

PIR(Price to Income Ratio)는 연간소득대비 주택가격 비율로 소득을 모아 집을 사는 데 몇 년이 걸리는지를 나타내는 지표다. 2017년 9월 기준 서울의 중간구간(3분위 가구의 3분위 주택가격 비율) PIR은 11.2로 11.2년 동안 소득을 모아야 중간에 위치한 집을 살 수 있다는 의미다.

10년 전인 2008년 12월 중간구간 PIR은 11.9였고 2009년 9월에는 12.1로 최고치를 기록했다. 2009년이 2017년보다 소득대비 집값 비율이 더 높았다는 것을 알 수 있다.

서울 집값이 본격 상승하기 시작한 2014년 PIR은 8.8이었고 2016년 3월까지 9.7로 10 이했다. 최근 급등양상을 보이면서 PIR이 더 올라가긴 했겠지만 10년 전과 비교해 집값이 터무니없이 비싼 것은 아니라 할 수 있겠다.

HAI(House Affordability Index)는 월 소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환능력을 나타낸 지표로 숫자가 높을수록 상환능력이 좋아져 주택 구매력이 높다는 의미다.

2017년 9월 서울의 HAI는 52로 2009년 12월 40.6보다는 주택 구매력이 높다. 2014년 12월 65.9까지 상승했다가 서서히 내려오면서 주택구매력이 낮아지고는 있지만 10년 전과 비교해보면 나쁘지 않은 상황이다.

PIR과 HAI로 비교해보면 체감집값은 10년 전 집값보다 비싸지 않음을 알 수 있다. 소득증가와 대출금리 하락의 영향이 컸고 물가상승에 따른 화폐가치하락까지 감안하면 현재 강남 집값이 터무니없이 비싸고 지나친 과열이라 할 수는 없다.

하지만 지금과 같은 속도로 집값상승이 지속되면 문제는 달라진다. 특히 금리인상으로 인한 대출금리가 계속 상승하면 주택구매력은 더 떨어질 것이다. 수익과 위험은 항상 비례하기 때문에 규제누적과 주택구매력 하락의 경고를 무시하면 안 된다. 차면 기울고 오르막이 있으면 내리막이 있는 것이 세상 이치다.