대책 발표 때마다 향후 추가대책 암시 패턴
[서울파이낸스 나민수 기자] 2017년 부동산 시장은 그야말로 정부와 시장의 힘겨루기 양상이었다.
올해 초 탄핵 정국 등으로 침체기를 보였던 부동산 시장은 5월 '장미대선' 이후 재가열 움직임을 보였다. 이에 새롭게 출범한 문재인 정부는 '6.19 부동산대책'을 시작으로 '임대등록 활성화방안'까지 7차례의 규제를 내놓으며 집값 잡기에 나섰다. 하지만 서울 강남권 등 일부 지역은 여전히 상승세가 꺾이지 않았고 정부는 현재 또 다른 대책을 고민하고 있는 상황이다.
올해 초 부동산 시장은 지난해 말 발표된 '11.3 부동산대책'으로 청약자격이 대폭 강화되면서 침체 양상을 보였다. 청약통장 신규 가입자 수가 급감했고, 서울 강남3구의 매매가격은 마이너스 변동률을 기록했다. 그러다 5월 치러진 조기 대선을 기점으로 아파트값이 뛰고 거래량이 늘면서 이상 과열 현상을 보였다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 촉발된 강세가 확산되며 일반 아파트까지 연쇄적으로 가격이 올랐다.
이에 문재인 정부는 부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 주요 내용으로 한 6.19대책을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정 대상지역으로 추가하고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지하도록 한 내용이다. 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 10%p씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다.
대책 발표에도 불구하고 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다. 문재인 대통령은 참모들에게 "부동산 가격을 잡아주면 피자를 한 판씩 쏘겠다"고 말하기도 했다. 이에 문재인 정부의 첫 국토교통부 수장으로 나선 김현미 장관은 취임사를 통해 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 지적하며 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다.
문재인 정부는 6.19대책이 사실상 실패로 끝나자 44일만에 추가로 '8.2대책'을 발표했다. 이를 통해 지난 2011년 서울 강남 3구(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했고 △다주택자 양도세 중과 △투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화 △청약 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 한꺼번에 쏟아졌다. 한 달 후에는 8.2대책의 후속 조치인 '9.5 부동산대책'이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용을 담았다.
시장에선 양극화만 심해질 것이란 우려가 나왔지만 워낙 강력했던 탓에 한동안 서울 집값은 안정세에 접어들었다. 하지만 넉 달가량 시간이 흐르면서 최근 일부 지역에서 과열이 재연될 조짐이 감지됐다.
재건축 시장의 최대 화두는 초과이익환수제다. 정부가 예정대로 2018년부터 시행한다고 못 박으면서 강남권 재건축 단지들은 일제히 사업에 속도를 냈다. 특히, 송파구 잠실주공 5단지의 경우 지난 9월에 최고 50층 재건축안이 서울시 도시계획위원회를 통과하면서 주변 강남권 재건축 단지들의 가격 상승을 이끌었다. 콧대 높았던 강남구 대치동 은마 재건축 조합도 35층 정비계획안으로 가닥을 잡고 재건축 사업 움직임을 본격화했다.
정부는 결국 다주택자 돈줄을 조이는 '10.24가계부채 종합대책'을 내놨다. 2018년 1월부터 DTI(총부채상환비율) 제도를 개선한 '신 DTI'가 실시, 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받는 경우 대출한도가 줄게 된다. 2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.
11월 29일 발표된 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'은 수요억제책 등 규제 일변도였던 현 정부의 첫 주택 공급 대책이었다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급 방침과 더불어 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 담겼다. 하지만 그린벨트 해제를 통한 신규 택지 개발 계획을 발표하며 해당 지역에는 호가가 급등했으며 임야를 쪼개 파는 기획부동산까지 들어서며 혼돈에 빠진 상황이다.
문재인 정부는 12월13일 올해 마지막 부동산대책인 '임대등록 활성화방안'을 발표했다. 2018년 말까지 한시적으로 유예한 임대소득 과세와 건보료 부과를 2019년부터 시행하고, 등록사업자에 관해서는 부담이 최소화되도록 인센티브를 확대한다는 방침이다. 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원 폭을 더욱 확대했다. 정부는 이번 임대주택 활성화 유도 방안 이후에도 임대 등록이 저조하거나 임대차 시장이 진정되지 않을 때 오는 2020년부터 다주택자 임대업등록을 의무화하고 전·월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입하기로 했다.
현재 다주택자들은 기대보다 임대주택 사업자에게 주어지는 인센티브가 크지 않고 대부분 혜택이 '8년 임대'에 집중돼 부담을 느끼고 있는 상황이다. 때문에 당분간 다주택자들은 내년 보유세와 전월세 상한제 등 추가대책 추이를 지켜보며 눈치 보기를 지속할 것으로 보인다.
