다주택자의 80%인 2주택자 관련 내용 없어
강남권 다주택자 임대사업자 전환 혜택 약해
[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 13일 발표한 '임대주택 활성화 방안'에 대해 전문가들은 실효성에 의문을 제기했다.
대책의 초점이 3주택자 이상 다주택자에게 맞춰져 있을 뿐 아니라 소득세 감면 등 각종 세제 혜택도 8년 이상 장기 임대사업자에게만 몰려 있기 때문이다.
특히, 다주택자의 80% 가까이 차지하는 2주택자에 대한 내용은 사실상 없으며 세제 혜택의 기준이 되는 주택가액 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하를 완화하지 않아 강남권 다주택자들의 임대사업자 등록 유인이 약하다고 전문가들은 지적했다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "이번 임대주택 활성화 방안이 3주택 이상자에 대해서는 유인효과가 있을 것 같다. 내년 4월 인프라가 마련된 이후 효과가 나타날 것 같다"며 "다만, 2주택자들은 시세차익 목적으로 구입한 경우가 많고 스스로 임대사업자라 생각하지 않기 때문에, 혜택이 대부분 '8년 임대'에 주어지는 상황에서 임대사업자로 등록하기는 애매할 것"이라고 말했다.
양지영 R&C 연구소장도 "급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 집주인 입장에서는 리스크가 너무 크다"며 "세제 혜택이 임대주택 가격이 일정 기준 이하이고 주택규모가 작을수록 큰 반면 85㎡를 초과하면 미미하게 설계돼 중대형 임대주택 소유자들은 등록할 동기가 거의 없다"고 지적했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "애초 기대됐던 면적 제한 폐지, 금액제한 상향도 빠진 만큼 이 정도 수위의 인센티브로 임대주택 등록을 '활성화'할 수 있을까 의문이 든다"며 "이번 대책이 3주택 이상자나 조정대상지역 부동산 보유자가 아니면 큰 의미가 없어 보인다"고 말했다.
그동안 보유, 매각, 임대주택등록, 상속 및 증여 등의 갈림길에 서 있던 다주택자들은 이번 정부의 발표로 매각이나 버티기로 돌아설 가능성이 높아 보인다. 다만, 내년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과가 시행되는 조정대상 지역에서는 다주택자들이 임대사업자 등록을 고민하는 경우가 많을 것으로 전망됐다.
양지영 소장은 "다주택자들은 혜택 수준과 기준에 실망이 클 수밖에 없어 임대사업자 등록을 선택하기보다 '똘똘한 한 채'를 두고 다른 주택은 매도를 선택할 것 같다"며 "내년 4월 전까지 다주택자 매물이 쏟아지고 시장 불확실성이 커져 매수자는 많지 않아 거래는 되지 않는 '거래절벽' 현상이 나타날 가능성이 크다"고 내다봤다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "다주택자들이 쉽게 결정을 못 하고 내년 3월까지 시간을 두고 고민할 것으로 보인다"며 "지금 집을 팔아도 다른 투자 대안이 없어서 자기 자금으로 장기 투자를 한 사람은 '버티기'에 나설 가능성도 있다"고 말했다.
김종필 세무사는 "강남은 기준시가 6억원 기준에 변동이 없어 임대사업자로 등록해도 효과가 없는 상태가 돼 버렸다"며 "임대 메리트 없으니 세금 부담 때문에 증여를 선택할 수도 있을 것 같다"고 말했다.
