돈줄 잠겨 주택 구입 쉽지 않아…분양 앞둔 건설업계 '비상'
[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 24일 발표한 가계부채대책을 통해 주택담보대출을 더욱 강화하면서 부동산 시장의 시름이 깊어지고 있다.
올해 6.19대책, 8.2대책과 후속조치를 통해 청약조정지역과 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 크게 강화된데 이어 이번 신(新) DTI와 총체적상환능력비율(DSR) 도입으로 내년 이후 은행에서 빚을 내 부동산을 구입하기가 더욱 어려워지기 때문이다.
특히, 시중은행의 주택담보대출 금리가 최고 5%대까지 오른 상태에서 한국은행이 추가 금리 인상을 검토중이고, 내년 4월부터는 양도소득세 중과 등 추가 규제도 시행될 예정이어서 부동산 시장에 적잖은 부담으로 작용할 전망이다.
부동산 전문가들은 앞으로 모든 대출이 자신의 소득과 연계됨에 따라 다주택자들은 물론, 실수요자들조차 소득이 적은 경우에는 집 장만이 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 특히, 잇단 대출규제로 부동산 투자 심리가 위축되면서 거래도 본격적인 침체 국면에 접어들 것으로 우려한다.
이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 "한마디로 기존에 집이 한 채라도 있는 사람은 추가로 집 살 생각을 하지 말라는 것"이라며 "신 DTI 등의 적용 대상에서 제외한 신혼부부나 청년층, 노년층 등도 소득 기반의 대출 형태로 바뀌면 주택 구입에 제약이 있을 수밖에 없다"고 말했다.
박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "내달 주거복지로드맵 발표가 예정돼 있고, 금리 인상, 수도권 입주물량 증가 등 악재가 줄줄이 대기중"이라며 "내년 4월 시행되는 양도세 중과를 피하기 위한 절세 매물도 쏟아질 예정이어서 당분간 당장 주택시장은 숨고르기에 들어갈 공산이 크다"고 말했다.
건설업계도 비상이 걸렸다. 정부가 내년부터 수도권과 광역시 세종시의 중도금 대출 보증한도를 6억원에서 5억원으로 축소하고, 주택보증공사의 중도금 대출 보증 비율을 90%에서 80%로 축소하기로 하면서 아파트 등 신규 분양시장에 적잖은 타격이 불가피할 것으로 보인다.
건설사 관계자는 "분양 아파트의 중도금 대출이 더 축소되면 그만큼 분양성이 떨어질 수밖에 없다"며 "이 경우 분양률을 높이기 위해 자체 신용으로 중도금을 알선해 줘야 하는 등 부담이 커질 수밖에 없다"고 우려했다. 이어 "대형 건설사들은 보수적으로 사업을 추진할 수밖에 없고, 자금여력이 없는 중소 건설사들은 부도 위험이 더욱 커질 것"이라고 말했다.
중도금 대출의 이자 부담이 높이지면서 분양 계약자들의 피해로 이어질 것이라는 우려도 나온다. 양지영 리얼투데이 실장은 "주택도시보증공사의 보증 축소로 은행들은 건설사의 재무구조나 분양단지의 사업성을 더욱 꼼꼼히 따져볼 것이고, 사업성이 없는 곳은 제2금융권으로 밀려나면서 대출 이자가 높아질 것"이라며 "이로 인해 분양계약자들의 이자 부담이 커지고, 사업성 좋은 단지로 쏠림현상은 더욱 심화될 것"이라고 말했다.
다만, 업계 일각에서는 이번 대책의 강도가 예상보다 세지 않아 주택 가격이 급락하는 등의 문제는 없을 것이라는 의견도 나온다. 신 DTI나 DSR이 모두 내년 이후 도입되는데다 아직 DSR 비율 등 구체적인 방안이 공개되지 않은 상태여서 시장에 미치는 파급효과를 예단하기 어렵다는 것이다.
업계 관계자는 "발표 내용이 예측했던 수준이고 단계적인 규제여서 당장 주택시장에 큰 충격을 줄 것 같진 않다"며 "내년 규제 강화 전에 미리 투자를 마무리 짓고 대출을 앞당겨 받으려는 사람이 나오면서 체감효과가 떨어질 수도 있을 것"이라고 말했다.
