재건축 호재 불구 매매거래 실종…'로또 청약'에 수백대 일 경쟁률
[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 주택시장 규제를 강화하면서 강남3구(강남·서초·송파)의 주택시장이 양극화 현상을 보이고 있다. 직격탄을 맞은 주요 재건축 단지들은 거래가 이뤄지지 않는 '거래절벽' 현상이 나타나고 있지만 신규 분양단지는 수백대 일의 경쟁률을 보이며 상반된 모습이다.
12일 업계에 따르면 정부가 과열된 부동산시장을 잡기 위해 지난해 11.3 부동산대책에 이어 올해 6.19대책, 8.2대책, 9.5대책 등 1년 사이에 4번의 대책을 쏟아냈지만 강남권의 청약 열기는 해소되기는커녕 오히려 '로또 청약' 열풍이 불고 있다.
실제로 8.2 부동산대책 이후 강남권에서 처음 분양된 GS건설의 '신반포센트럴자이'는 지난 7일 1순위 청약 결과 평균 168대 1의 경쟁률을 기록했다. 특별공급을 제외한 98채 모집에 1만6472명이 몰렸다. 올해 들어 분양한 단지 중 서울은 물론 수도권 최고 경쟁률이다. 전용면적 59㎡C형의 경우 5채 모집에 2550명이 신청해 510대 1의 경쟁률을 보였다.
이처럼 높은 경쟁률을 기록한 것은 조합 측이 정부의 고분양가 억제 방침에 따라 평균 분양가를 당초 계획보다 3.3㎡당 500만원 정도 낮은 평균 4245만원으로 책정했기 때문이다. 신규 아파트임에도 불구하고 인근 시세보다 3억원가량 낮아 시세차익을 기대한 수요자들이 대거 몰린 것이다.
정부의 압박에 몸값을 낮추는 강남 재건축 단지가 늘면서 이 같은 청약 열기는 계속될 것으로 전망된다.
지난 8일 문을 연 삼성물산의 래미안 강남포레스트(개포 시영 재건축) 견본주택에는 개관 첫날에만 4000명이 다녀갔고 3일차인 10일까지 총 1만5000명이 다녀갔다. 삼성물산은 중도금 대출 알선 계획이 정해진 바 없다고 밝혔지만, 이 단지는 3.3㎡당 평균 분양가가 당초 예상(4500만∼4600만원대) 보다 낮은 4160만원에 책정돼 '개포 로또'라는 말이 나오며 수요자들의 관심을 받고 있다.
여기에 이르면 10월 말 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제가 시행될 경우 로또 청약 논란은 잦아들지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 분양가상한제가 실시되면 강남 재건축 단지의 분양가가 지금보다 10∼20% 내려갈 것으로 보고 있다.
청약 시장이 달아오른 것에 반해 기존 재건축 단지들은 거래절벽 현상이 지속되고 있다. 8.2대책으로 재건축 조합원 지위양도 제한 등 강화된 규제 직격탄을 맞은 탓이다. 최근 들어 8.2대책 발표 이전 수준으로 회복하고 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다.
서울부동산정보광장에 따르면 재개발 이슈가 큰 강남구 개포동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동의 아파트 거래량은 7월 507건에서 8월 63건, 9월 8건(12일 현재)으로 급감했다. 주택거래 신고기간이 계약 후 60일 이내인 만큼 8월 이후 거래건수는 이보다 더 줄어들 것으로 보인다.
개포동에서는 이달 관리처분인가 신청으로 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 피한 개포주공1단지의 경우 거래 건수가 지난 7월 39건에서 8월 6건, 9월 1건으로 줄었다. 8.2대책 발표 전인 7월24일 15억7000만원에 거래됐던 전용면적 58.080㎡는 8월24일 15억원에 거래되며 7000만원 하락했다. 최근 재건축 겹규제를 피하면서 가격은 35.640㎡가 8월1일 10억7000만원에서 9월1일 11억8000만원으로 한 달 만에 1억1000만원이 올랐다.
반포동에서는 오는 27일 시공사 선정에 나서는 반포주공아파트의 거래건수는 7월 20건에서 8월 11건으로 줄었다. 전용면적 107.470㎡는 7월25일 28억8000만원에서 8월4일 25억원으로 열흘 만에 3억8000만원 하락했다.
반포동 A공인중개소 관계자는 "반포주공1단지의 경우 가격이 높아 투자자들이 쉽게 들어올 수 있는 시장이 아니다"며 "하지만 현대건설과 GS건설이 최고급 아파트 건설을 앞세운 만큼 시공사 선정 이후 거래가 회복 국면으로 접어들면 가격도 빠르게 상승할 것으로 보인다"고 말했다.
잠실동에서는 최근 최고 50층 재건축을 사실상 확정한 잠실주공5단지가 7월 58건으로 가장 많은 거래량을 보였지만 8월 12건, 9월 1건으로 크게 줄어들었다. 가격은 7월24일 17억2000만원에 거래됐던 110.810㎡는 8월22일 15억6000만원으로 1억6000만원 하락했다.
잠실동 B공인중개소 관계자는 "아직 거래가 소강상태를 보이고 있지만 50층 재건축이 성공하면서 매도인들이 매물을 거둬들이며 호가도 오르고 있다"며 "다음 달 가계부채대책이 발표된 이후 매수인들이 본격적으로 움직일 것으로 보인다"고 전망했다.
