▲ 김인만 부동산연구소장.

문재인 정부 첫 부동산대책인 6.19대책이 발표된 지 2주가 지났다. 향후 부동산시장 분위기에 따라 추가대책이 결정되겠지만 현재 유력하게 거론되고 있는 추가대책은 총부채원리금상환비율(DSR)과 투기과열지구 지정이다.

DSR 도입은 내년으로 미뤄진 만큼 이번에는 투기과열지구 지정 시 규제내용, 청약조정대상지역과는 무엇이 다른지 알아보도록 하자.

6.19 대책에서 강화시킨 청약조정대상지역의 규제내용은 기존 11.3대책에서 적용한 분양권 전매제한과 1순위 청약요건 강화에 더해서 LTV, DTI 10%P 강화, 중도금대출 DTI적용, 재건축 조합원 분양주택 수 1주택만 허용이 추가됐다.

당초 예상됐던 투기과열지구는 다음카드로 미루고 분양권 전매제한, 1순위 자격요건 강화과 더불어 대출규제 강화, 재건축 조합원 주택 수 강화 등 투기과열지구에 포함된 규제 일부를 청약조정대상지역에 적용을 한 것으로 경제에 주는 충격을 최소화 하고 실수요자의 피해를 줄이면서 과열은 잡겠다는 정부의 고민을 엿볼 수 있다.

다음 규제카드로 준비중인 투기과열지구로 지정이 되면 계약체결일로부터 최장 5년 동안 분양권 전매가 제한이 되고 재건축 조합원 지위 양도가 제한되며 최대 3가구까지 가능한 조합원 분양 가구수가 1가구로 줄어들게 된다. 또 투기과열지구와 단짝인 투기지역까지 지정이 되면 LTV, DTI 등 대출규제가 강화된다.

청약조정대상지역과 투기과열지구의 차이가 비슷한데 뭐가 다른 것일까? 부동산시장의 과열은 잡아야 하지만 부동산시장의 급격한 위축으로 내수경기에 악영향을 줄 것을 우려한 정부가 고심 끝에 내놓은 것이 청약조정대상지역 지정이다. 즉, 투기과열지구에 포함된 분양권전매제한과 1순위 청약자격 강화, 재건축 조합원 지위 양도를 제외한 재건축 조합원 수 제한과 대출규제 강화를 추가한 것이라 이해하면 되겠다.

2011년 서울 강남 3구가 투기과열지구에서 지정 해제된 이후 현재 투기과열지구로 지정돼 있는 곳은 없는데 만약 다음 대책에서 투기과열지구 카드가 나온다면 청약조정대상지역에 포함된 40개 지역보다는 대상지역 범위는 더 줄이고 규제내용은 더 강화된 내용을 포함할 것으로 예상이 된다.

투기과열지구 카드가 나오면 일단 상징적인 효과로 일시적인 투자심리 위축효과는 있을 것 같다. 다만, 이미 청약조정대상지역에서 청약규제, 대출규제, 재건축 조합원 수 규제가 포함됐기 때문에 재건축 조합원 지위양도뿐만 아니라 양도세 강화 등 더 강력한 내용이 들어가지 않는다면 큰 효과는 기대하기 어려울 것 같다.

현재 서울 부동산시장을 이끌어 가는 것은 대출이 아니라 전세를 끼고 투자하는 갭 투자이기에 갭 투자 수요를 어떻게 억제 시킬 것인지가 부동산시장의 과열을 잡을 수 있는 포인트가 될 것 같다.