전문가들 "예견된 수준…청약 열기는 한풀 꺾일 듯"
투기 세력엔 "두고 보겠다" 경고…고강도 카드 예고
[서울파이낸스 나민수 기자] 문재인 정부 출범 이후 첫 부동산대책인 '6·19 대책'은 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하면서도 저소득 실수요자의 내 집 마련을 보장하기 위한 '핀셋 규제'로 요약된다.
하지만 전문가들은 이번 대책이 그동안 업계가 예상했던 수준에 그쳤고, 자금력을 바탕으로 하는 투기 세력 억제 효과는 기대할 수 없을 것으로 전망했다. 특히, 주택시장 과열 현상의 근원지로 지목된 강남 집값을 잡기에는 역부족인 상황이다. 다만, 과열된 청약 열기는 한풀 꺾일 것이라는 데는 이견이 없다.
19일 국토교통부(국토부)가 발표한 부동산대책을 살펴보면 정부는 지역별·계층별 차별화 전략에 주력했다. 시장이 불안한 청약조정지역에 규제를 강화하는 한편, 저소득층에 대해서는 예외를 적용했다. 또 최근 집값이 국지적으로 오른 것은 공급보다는 수요 과잉 때문이라는 판단과 함께 수요 중에서도 투기수요를 가려내 규제하는 내용을 주로 담았다.
그동안 도입 여부가 주목된 투기과열지구 지정은 지난 11.3 부동산대책에 이어 이번 대책에서도 빠졌다. 서울 강남 등지에 투기과열지구가 지정될 것이라는 전망이 우세했지만 현 단계에서 적용하기에는 부동산 시장에 미치는 타격이 너무 클 것이라는 판단이 작용한 것으로 보인다. 모처럼 살아나는 경기회복세에 찬물을 끼얹을 수 있다는 거시경제적 관점에서의 우려도 한 몫 한 것으로 보인다.
이에, 국토부는 한때 투기과열지구 규제 중 재건축 조합원 지위 양도 금지 규제를 도입하는 방안을 검토했지만 이를 보류하는 대신 재건축 조합원 분양 규제를 뽑아내 청약조정지역에서 적용하기로 했다.
사실 이번 대책은 전반적으로 김동연 경제부총리와 김현미 국토교통부 장관 후보자의 발언과 맥락을 같이하고 있다.
김 경제부총리는 최근 경제관계장관 간담회에서 "서울 등 일부 지역을 중심으로 (부동산시장의) 이상과열 현상을 면밀히 주시하고 있다"며 "부동산 투기는 절대 좌시하지 않겠다"고 강조했고 김 후보자도 지난 15일 진행된 인사청문회에서 "지금처럼 부동산시장이 국지적으로 과열되는 상황에서는 지역별, 대상별 맞춤형 정책이 돼야 실효성을 거둘 수 있을 것"이라고 말했다.
투기과열지구 지정에 대해서도 "관계부처 간 협의 중에 있다" "현장 상황을 면밀히 검토하고 있으며, 종합적인 검토를 하고 나서 결정할 것"이라며 유보 입장을 보인 바 있다.
국토부는 다만, 투기과열지구 카드를 완전히 접지는 않고 시장에 대한 경고 메시지를 전달하는 용도로 활용하고 있다. 박선호 국토부 주택토지실장은 "이번 대책에서는 투기과열지구를 지정하지 않았지만 앞으로 집값 동향을 보면서 시장이 과열되는 양상이 벌어질 경우 언제든 검토할 수 있다"며 "추후 투기과열지구를 지정할 가능성은 작년 말보다 높아진 상황"이라고 강조했다. 투기세력들에 대해서는 일단 말로 엄포를 놓고 안되면 보다 강도 높은 카드를 꺼내 들겠다는 구상인 셈이다.
전문가들은 이번 대책에 대해 대체로 "예상했던 수준의 정책으로 강력한 규제는 아니다"라는 입장이다. 그간 건설경기, 부동산 시장이 경제 성장을 상당히 지탱한 것을 감안하면 정부도 가계부채를 잡기 위해서 부동산 경기를 꺼지게 하는 정책을 펴기는 사실상 어려웠다는 것이다.
고형권 기획재정부 1차관은 "이번 대책은 공급보다는 수요를 관리하는 내용이며, 과도하게 차입에 의존해 시세차익을 노리는 투기적 수요를 걸러 내는 데 중점을 두고 있다"고 설명했다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "문재인 정부들어 첫 부동산 대책이다 보니 규제 대상을 청약조정지역으로 한정하고 강도도 조절한 것으로 보인다"며 "규제의 강도가 세진 않지만 일단 이 정부에서 부동산 과열은 그대로 두고 보지 않겠다는 시그널을 준 것으로 봐야 한다"고 말했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "전반적으로 강도가 약한 규제가 나온 거 같다"며 "다만, 잔금대출에도 DTI 적용하고 재건축 조합원 주택 공급 수를 제한한 만큼 이는 시장에 찬물을 끼얹는 효과가 있을 것"이라고 내다봤다.
권일 부동산인포 리서치팀장도 "조정대상지역을 추가하고 돈줄을 옥죄더라도 막대한 자금을 보유하고 차익을 노리는 가수요를 효과적으로 막긴 힘들다'며 "자구책에 대한 관리ㆍ감독이 더 중요한 문제"라고 지적했다.
일각에서는 분양권 전매가 자유로운 단지들이나 부산 등 규제에서 벗겨난 대책 사각지대로 부동산 투기가 몰리는 '풍선효과'를 낳을 수 있다고 우려하고 있다. 실제로 지난 11·3 부동산대책 이후에도 분양권 전매가 자유로운 단지들은 거래량이 이전보다 더욱 증가한 바 있다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "재건축 아파트 몇 가구씩 구입해 차익을 얻으려는 투자수요는 어느정도 타격이 불가피하겠지만 일반적으로 투기하는 사람의 경우 자금이 충분하기 때문에 이번 대책으로 투기 수요 자체를 잡기에는 역부족"이라며 "이미 분양이 끝나 분양권 상태에 있는 아파트 단지에는 분양권 거래 수요가 몰리거나 대책 사각지대로 투기 세력이 몰려드는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 지적했다.
