주택담보대출 부실화, 정말 杞憂일까?
주택담보대출 부실화, 정말 杞憂일까?
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민간연구소 '경고음'...당국 "걱정없다" 일축
금융권 분위기는 겉으론 '태연' 속내 '찜찜'

[공인호 기자]ihkong@seoulfn.com>김석동 재정경제부 차관은 22일 정례브리핑에서 "국내 주택담보대출은 미국의 저신용, 고금리 서브프라임 모기지와 달리 건전하게 관리되고 있다"고 말했다. 미국發 서브프라임 사태로 우리나라도 주택담보대출 부실화 논란이 일자 이를 잠재우려고 한 말이다.
그는 이어 "저축은행 등 제2금융권 주택담보대출 연체율이 상대적으로 낮게 유지되고 있다"며 "저축은행의 주택담보대출은 2조2000억원으로, 전 금융권 주택담보대출은 전체 주택대출의 0.8%에 불과해 일부가 부실화되더라도 경제에 미치는 파장은 크지 않을 것으로 예상된다"고 덧붙였다. 프라임은 물론, 서브프라임은 부실화 가능성이 더 낮다는 설명이다.
김 차관의 이같은 언급에도 불구 주택담보대출 부실화를 우려하는 경고음은 곳곳에서 감지 되고있다. 주로 민간연구소는 위험성을 경고하고, 관계당국은 그렇지 않다고 한다. 최근 들어서는 논란이 점차 가열되는 분위기다. 그럼, 도대체 누구 말을 믿어야 하나.

■LG硏 "프라임도 안심할 수 없다"...부실화 가능성 '경고'
주택담보대출 부실화 위험성을 가장 강력하게 경고하고 나선 곳은 LG경제연구원이다.
 
▲ 주택담보대출 금융기관별 구성 비중 <자료:금감원>
미국의 서브프라임 모기지 부실문제가 전세계 금융시장에 연쇄적인 충격파를 던지고 있는 가운데, 막대한 규모의 은행 주택담보대출이 부실화의 뇌관이 될 수 있다는 우려를 제기하고 나선 것.
 
지난 22일 LG경제연구원은 '한국의 주택담보대출, 프라임도 안심할 수 없다'라는보고서를통해 우리나라의 금융시장은 미국과 달리 프라임과 서브프라임이 혼재된 주택담보대출 시장을 형성하고 있기 때문에 주택담보대출 부실화 문제는 비은행권보다 은행권을 중심으로 확산될 가능성이 크다고 지적했다.
 
미국은 대출자의 신용 점수에 따라 이용 가능한 금융기관이 명확히 구분돼 있어 신용등급이 낮은 대출자는 서브프라임 모기지회사를 이용할 수밖에 없으나, 우리나라의 경우에는 채무불이행자 등 일부를 제외하고는 담보로 제공할 주택만 있다면 대부분의 대출자들이 시중은행에서 주택담보대출을 받을수 있다.
보고서는 이러한 점을 감안할 때 가계부채 급증이 시중은행 주택담보대출에 의해 주도됐다는 사실에 주목할 필요가 있다고 지적했다.
실제로 지난해 여타 금융기관들의 가계대출 증가율은 낮아진 반면, 시중은행의 가계대출 증가율은 2005년 10.6%에서 2006년 13.3%로 높아졌다. 특히, 지난해 시중은행 가계대출 증가액 40조 9천억원 중 66%인 26조 8천억원이 주택담보대출인 점과, 지난해 12월에 이르러서야 DTI 적용이 강화됐던 점을 감안하면, 국내 시중은행들의 주택담보대출이 단기간동안 급증하는 과정에서 신용도가 낮은 대출자들에게까지 상당한 규모의 자금이 풀려나갈 가능성이 크다는 설명이다.
더욱 우려되는 대목은 대출만기 및 대출금리 구조상 시중은행으로부터 주택담보대출을 받은 가계의 대출원리금 상환 부담이 올해 급격히 늘어갈 것으로 예상된다는 점이라고 보고서는 지적했다.
2004년 이후 장기분할상환 방식 주택담보대출이 늘어나 이후 3년동안은 시중은행 주택담보대출이 63조1천억원이나 증가했음에도 불구하고 가계는 큰 부담없이 대출을 이용할 수 있었으나, 문제는 최장 3년의 거치기간이 끝나고 올해부터 원금분할 상환이 시작되는데 그 규모가 50조원을 크게 상회할 것으로 추산된다는 점이라게 보고서의 설명이다.
결국, 올해 가계는 100조원 이상의 주택담보대출 중 상당 부분에 대한 원금상환부담을 지게되는데, 더욱이 지금까지와는 달리 LTV와 DTI 관련규제 강화로 대출 갈아타기를 통한 상환시기 연기도 쉽게 않다는 점이 주택담보시장의 부실화를 더욱 우려케 만드는 대목이라는 것.
또, 보고서는 변동금리부 대출의 비중이 높아 시중금리 상승이 가계대출이자 부담과 직결되고 있다고 지적하는데, 실제로 시장금리연동 대출의 비중은 2004년 2월 45.4%를 기록한 이후 점차 높아져 올해 1월에 는 79.1%에 달했다. 더욱 우려되든 대목은 대다수 변동금리부 대출의 기준금리 역할을 하는 CD금리 등 시중금리가 큰폭으로 올라 3개월 만기 CD금리가 2004년 12월 3.39%였지만 올해 2월 4.95% 수준으로 상승했다는 점이다.
보고서는 "미국의 경우 대부분 2년인 고정금리 초기 약정 기간이 만료함에 따라 서브프라임 모기지 대출자들이 크게 오른 시중금리 수준에 맞추어 대출이자를 납부하게 되면서 연체율이 급증하게 됐다"며 "그 결과, 2004년 4분기 9.83%이던 서브프라임 모기지의 연체율은 2006년 4분기 13.3%로 높아졌다"고 지적했다.
국내의 경우, 올해 2월 말 기준 은행의 주택담보대출은 218조 2천억원으로 금융기관 전체 주택담보대출의 78.6%를 차지하고 있다는 점이 국내 금융시장의 가장 큰 부담으로 작용하고 있다는 지적이다.
보고서는 "비은행 금융기관의 주택담보대출 부실화가 먼저 가시화되더라도 상대적으로 적은규모인 점을 감안하면 금융시장 전반의 혼란으로 확산될 가능성은 낮은것으로 판단한다"며 "그러나 막대한 규모의 은행 주택담보대출의 부실화 가능성이 높아지고 있다는 점은 주목할 필요가 있다"고 강조했다.
이를 위해 보고서는 ▲정확한 현황 파악과 모니터링을 강화 ▲주택담보대출이 적정한 수준의 증가율을 유지할수 있도록 유도 ▲주택관련대출의 제칠강화  ▲대출 부실화 위험성이 고조될 경우 선제적인 대응을 통해 불안 심리의 확산을 미리 차단해야 대출부실화->주택가격급락->금융기관들의 건전성 악화로 인한 여신 제공 활동위축->가계소비 및 건설 경기둔화로 이어지는 미국 경기 경착륙 시나리오의 국내 적용을 막을수 있다고 덧붙였다. 
 
■보험권 14.7조원도 변수...증가율 '은행 6배'
이런 가운데, 최근 보험업계의 주택담보대출규모 또한 절대규모는 우려할 수준이 아니지만, 증가속도가 지나치게  빠르다는 지적이 제기되면서 또 다른 부실의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.  
금융감독원에서 조사한 바에 따르면 '07년 2월말 보험회사의 주택담보대출금은 총 14조7천여억원으로 전체 금융권에서 5.2%를 차지하고 있다. 

▲보험업계 주택담보대출 현황     ©금융감독원 자료 

하지만, 월별 증감율은 빠른속도로 증가하고 있는데 '06년1월부터 9월기간중 0.2%내외였지만 '06년 11월부터 1.0%이상을 기록하고 있는 것으로 조사됐다.
특히 '07년 1월 이후에는 보험회사의 증가율이 1.7%로 은행의 증가율 0.3%를 크게 상회하고 있는 것으로 나타났다.
보험업계 관계자는 "최근 시중은행들이 주택담보대출에 대한 규제가 까다롭자 제2금융권에 대출자들이 몰리고 있다"며 "보험권의 경우 대부분 안정적인 회사로 인식하기 때문에 최근 대출규모가 크게 급증하고 있는데 부실화에 대한 우려도 커지고 있다"고 말했다.
금융감독원은 그동안 부동산시장 불안등에 선제적으로 대응하기 위해 주택담보대출의 리스크 관리 강화방안을 마련키로 하고 보험회사의 주택답보대출 취급동향등에 대한 모니터링을 지속적으로 강화할 방침이다. 또 주택담보대출 리스크 관리 강화방안 주수여부등에 대해서도 점검하기로 했다.

■금감원, "염려할 수준 아니다"...이례적으로 조목조목 반박
이런 분위기에 대해 금감원은 이례적으로 조목 조목 반박하고 나섯다. 
금융감독원은 26일 LG경제연구원이 최근 보고서를 통해 "막대한 규모의 은행 주택담보대출이 부실화할 가능성이 빠르게 높아지고 있다"고 지적한 데 대해 "대출부실화 가능성은 염려할 수준이 아니다"고 일축했다.
금감원은 우선 LG연구소가 올해부터 원금분할상환이 시작되는 주택담보대출 규모가 49조6천억원이나 돼 가계가 최소 100조원 이상의 주택담보대출중 상당부분에 대한 원금상환부담을 지게 될 것이라고 전망한 데 대해 반박했다.
금감원은 "은행권 담보대출 중 2007년도에 만기도래하는 대출의 97.6%가 만기 일시상환방식의 대출로 일시상환대출은 통상 1년 단위로 만기연장이 이뤄지고 있다"며 "예년의 만기연장률 수준이 94% 내외인 점과 최근 은행의 자금 여유상황 등을 감안하면 만기연장에는 별 어려움이 없다"고 주장했다.
금감원은 "분할상환대출 비중이 2003년 말 14.0%에서 2006년 말 52.4%로 크게 늘어남에 따라 올해 중 만기가 돌아오는 대출금의 규모는 2005년 71조1조원, 2006년 66조1천억원에 비하면 크게 감소한 것"이라고 부연 설명했다.
금감원은 또 올해 중 분할상환 대상 대출규모는 39조9천억원 수준이지만 이 중 이미 2006년 말 이전부터 분할상환을 해오고 있던 대출을 제외하면 올해 중에 거치기간이 끝나 분할상환이 새롭게 시작되는 대출규모는 18조7천억원에 불과하다고 반박했다. 주택담보대출 상환 부담에 대한 진단 자체가 다른 셈이다.
이와함께, LG경제연구원이 "주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 관련 규제 강화로 동일한 담보주택에 대해서도 대출가능 금액이 예전에 비해 줄어들었을 가능성이 높아 대출 갈아타기를 통한 상환시기 연기도 쉽지 않을 것"이라고 주장한데 대해서도 "그 동안의 집값 상승 등으로 만기 대출을 대환할 때도 LTV 규제에 따른 상환압박 가능성은 별로 없다"고 금감원은 반박했다.
금감원은 또 DTI 등 채무상환 능력을 심사하는 모범규준도 주택가격 3억원 초과, 대출금 1억원 초과의 신규 대출을 주요 대상으로 하고 있는 만큼 실수요자들이 기존 대출의 만기연장이나 대환에 어려움을 겪을 가능성은 크지 않다고 지적했다.
또 한국판 서브프라임 모기지 부실 가능성은 최근 큰 논란이 됐던 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 문제가 우리나라에서도 발생할 가능성에 대해서도 LG경제연구원은 "모기지 부실화로 인한 미국경기 경착륙 시나리오는 우리나라에도 적용될 수 있다"고 우려를 표시한 반면"우리나라는 미국과 달리 거치기간 중에도 시장금리 수준의 변동금리가 이미 적용되고 있고 그동안의 금리상승 폭도 크지 않은 만큼 금리 상승에 따른 상환부담의 급증 가능성은 크지 않다"고 금감원은 주장했다.

■2금융권, "가능성 낮다"  태연..."실상은 그렇지 않아" 중론
그러나, 금감원의 '걱정없다'와는 다른게 2금융권의 분위기다. 미국의 서브프라임 모기지 회사인 뉴센추리파이내셜의 대출 부실로 인해 유사한 영업 형태를 보이고 있는 저축은행과 대부업체에도 나타날 수 있다는 우려가 있다는 분위기가 곳곳에서 감지된다.
물론, 애써 우리와는 상관없다는 듯 태연해 하지만, 이는 업계 이미지등을 고려한 어쩔 수 없는 제스처일 뿐 실상 내막은 그렇지 않다.
대출금리가 상승되는 상황에서 집값이 급락하면 고금리의 주택담보대출을 받은 서민들의 원금리 회수가 어려워 빚을 갚지 못하게 되는 사태를 초래하고 돈을 빌려준 저축은행이나 대부업체들은 연체율 급등과 담보가치 하락으로 부실화될 것이라는 관측이 적지 않다.
대부분의 대부업체가 일본계 자금이여서 국내 금융시장에 큰 타격을 초래할 것이란 지적도 나오고 있다.  
물론, 일각에서는 서브프라임 모기지의 비중이 낮아 금융시장 또는 미국 경제에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 관측도 있다.
현재 전국에 등록된 대부업체 1만7000곳 중 주택담보대출을 취급하는 곳은 3000여곳으로 이들 대부업체는 제도권 금융기관에서 대출이 어려운 대출자를 대상으로 연 30~48%의 고리로 1년 이내의 주택담보대출을 운용하고 있는 것으로 나타났다.
대부업체를 통해 지급되는 부동산담보대출은 2순위나 3순위 대출이며 주택담보인정비율(LTV) 80~85%를 적용하고 있다.
대부업체 관계자는 "부동산값 급락과 금리 상승 등 부동산시장이 위축되면 원리금 회수가 어려워 타격을 입을 수밖에 없다"고 말했다. 
특히, 저축은행의 경우 연체율이 지난해 10.3%를 기록해 6월 말 5.8%에서 4.5%포인트나 급등했다. 이에 따라, 경기 침체로 인한 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 연체율이 높아지고 있어 좌시할 수 없다는 것이 전문가들의 반응이다.
지속적인 수익성 악화도 부담 요인이다. 저축은행들의 수익성은 지난 2004년 17.2%, 2005년 17.1%에서 지난해 말 15.8%로 악화되고 있다.

이광호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>

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