'과열' 투자지역 경계···"상품별 특징 꼼꼼히 따져 봐야"
[서울파이낸스 차민영기자] 증시 등의 글로벌 변동성 증대로 해외 부동산 투자가 대체투자의 일환으로 주목받고 있다. 최근에는 베트남과 미국 등 해외 부동산을 기초자산으로 하는 국내 공모 펀드들이 잇달아 출시되면서 개인 투자자들의 문턱도 크게 낮아졌다.
6일 금융투자업계와 한국펀드평가 등에 따르면 한화자산운용은 지난달 29일 글로벌 부동산에 투자하는 '한화100세시대퇴직연금글로벌프라임상업용펀드(채권혼합)'를 출시했다. 이 펀드는 한화자산운용이 지난 2007년 설정한 부동산리츠펀드에 다시 투자하는 재간접형 상품으로, 퇴직연금펀드로는 드물게 리츠 투자가 가능하게 설정됐다.
리츠는 공모를 통해 자금을 모은 후 이를 부동산 또는 관련 유가증권에 투자해 운용수익을 투자자에게 배당하는 투자상품이다. 한화100세시대퇴직연금글로벌프라임상업용펀드(채권혼합)의 경우 실제 운용일이 5거래일 밖에 안돼 모집금액은 아직 미미한 수준이다.
미래에셋자산운용이 지난달 28일 설정한 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드'에는 예약판매를 포함해 총 2941억원의 자금이 몰렸다. 7년6개월 만기의 폐쇄형 상품이라는 일종의 '페널티'에도 불구하고 당초 '3000억원 한도 모집'이라는 목표치를 무리 없이 달성했다.
폐쇄형 펀드는 중도환매가 불가능해 원금손실 가능성이 상대적으로 높은 투자상품. 투자자들의 중도환매 요청에 따른 운용 변수가 줄어 이익실현이 쉬운만큼 투자자가 짊어져야 할 리스크도 크다.
국내 해외 부동산 유형 펀드 중 순자산 1위의 '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1' 펀드 또한 순항 중이다. 해당 펀드의 순자산은 5667억원으로 지난 2007년 설정 당시 4642억원보다 1000억원 넘게 불어났다. 최근 5년 수익률이 47.04%을 기록하는 등 높은 성과를 낸 덕분이다.
해외 부동산펀드들의 인기는 저성장·저금리 시대를 맞아 높은 밸류에이션(가치)이 매력적이기 때문이다.
정승기 동부증권 대체투자(AI)부문 연구원은 "해외 부동산 시장의 경우 펀드레이징(자금모집)이 올 상반기 다소 축소됐지만 여전히 투자자들의 인기를 끌고 있다"고 말했다. 특히 북미지역에 주목했다.
그는 "현재 미국 부동산이 영국 브렉시트 이후 상대적으로 인기 있는 이유는 수익의 안정성 확보를 위한 사항들을 만족시키기 때문"이라며 "이를 위해선 임차인 크레딧과 비즈니스의 영속성, 엑시트(Exit) 위험 확인이 필요하다"고 말했다. 다만, 중국, 캐나다, 호주 부동산의 경우 지속적으로 제기되고 있는 과열 우려에 유의할 것을 주문했다.
이밖에도 상대적으로 견조한 부동산 펀더멘털(기초체력) 역시 관련 시장에 대한 기대감을 높이는 요인으로 꼽히고 있다.
김선희 한화자산운용 글로벌AI팀 부장은 "비록 일부 국가에서의 GDP(국내총생산) 성장률이 둔화됐으나 부동산 펀더멘탈은 상대적으로 견조하다"며 "전세계적인 저금리 환경에서 (부동산) 펀더멘탈은 안정적 흐름을 지속할 것으로 보인다"고 전망했다.
한편 시장 일각에선 해외 부동산 펀드의 수익률 산정기준 등이 명확하지 않아 현재 펀드 가치를 객관적으로 파악하기 힘들다는 지적도 나온다. 대체투자 관련 평가 논란이 부동산 펀드에도 고스란히 적용되는 셈이다.
한국펀드평가 관계자는 "부동산 펀드의 경우 모집한 자금을 채권 등에 투자해 쿠폰(이자)를 받아 이를 토대로 수익률을 계산한다"며 "대상 평가 주기가 일 단위가 아닌 분기, 반기 등인 만큼 실시간으로 가치를 비교하기 위한 지표로 삼기엔 부족하다"고 설명했다.
그는 "부동산 펀드 등 대체투자 대상을 평가하기 위한 기준이 명확하지 않아 새 기준이 필요하다는 점은 학계 등에서 꾸준히 제기돼 왔다"며 "그럼에도 여전히 산정 기준은 모호한 상태"라고 덧붙였다.
