주거비 부담 완화 목적…낮은 수익률·가입제한 등 한계
[서울파이낸스 차민영기자] 전세에서 월세나 반전세로 전환하면서 생긴 잉여자금을 위탁받아 투자하는 펀드가 정부 주도로 조성된다. 뉴스테이 사업 등에 투자해 서민들의 주거비 부담을 낮춘다는 긍정적 취지의 방안이나 실효성 논란 등 잡음도 이어지고 있다.
금융위원회는 28일 이 같은 내용을 골자로 한 '월세입자 투자풀(Pool) 조성방안'을 제시했다.
이날 발표를 맡은 김태현 금융위 자본시장국장은 "월세 증가로 국민의 주거비 부담이 급증했다"며 "국민의 부담을 조금이라도 덜어주기 위한 정책을 만드는 것이 정부의 역할"이라고 강조했다.
최근 몇 년 간 주택 임대료가 높아지면서 전세를 살던 임차인들이 월세나 반전세로 전환하는 경우가 빈번해지면서 임차인들의 월세 부담이 높아졌다. 당장 전세 보증금을 돌려받아도 저축 등 수익성이 낮은 안전자산 위주로 운영하다 보니 경제적 어려움이 커졌다.
금융위는 연초 발표된 정부 구상안처럼 월세 임차인들을 대상으로 투자풀을 조성해 이를 운용하고, 또 대출 자원으로 활용해 안정적 수익을 실현한다는 구상이다. 세제혜택도 제공하며 자산운용은 수익성과 안정성에 초점이 맞춰진다.
우선 증권금융은 임차인들의 전세 보증금으로 구성된 투자풀을 통해 자금을 모집하고 관리하는 역할을 맡는다.
투자풀을 바탕으로 상위펀드와 하위펀드로 구성된 재간접펀드 구조의 펀드가 조성된다. 민간 전문 운용사들이 운용에 나선다. 상위펀드인 모(母)펀드 운용사는 하위펀드를 선정하고 자금을 배분하며, 하위펀드인 자(子)펀드 운용사는 개별 사업에 투자하는 역할을 맡는다.
투자 대상 선별과정에서는 뉴스테이 사업의 사업성이 높다는 판단 아래 전문 민간 운용사들로 하여금 우선 운용에 나서게 할 계획이다.
금융위 측이 이번 펀드 조성에 앞서 가장 중시하는 부분은 수익성과 안정성이다. 실제 운용 실적에 의거해 분기별로 배당을 실시하고, 규모의 경제를 통해 수익을 늘린다.
현재 금융위가 목표로 하는 연평균 펀드 운용 수익률은 3년 만기 예금금리에 100bp(베이시스포인트)를 더한 수준이다. 다만, 실적배당 상품인 만큼 수익률 확정은 어렵다는 단서를 달았다.
세제혜택도 제공한다. 세금 감면 효과가 있는 임대주택펀드 형태로 투자풀 구조를 설계해 동일한 혜택을 제공한다는 계획이다. 해당 펀드들의 경우 납입액 5000만원 이하 구간은 5.5%의 저율 분리과세, 5000만원 이상 2억원 이하 구간은 일반 분리과세가 적용된다.
투자풀 관리기관인 증권금융이 후순위 투자와 보증을 통해 투자자 손실 가능성도 최소 수준으로 낮춘다. 운영 책임상 확보 차원에서 전체 투자풀 규모의 5%까지 후순위 시딩투자에 나선다. 아울러 후순위 투자범위(5%) 초과 부분에 대해서는 정책보증기관의 보증이 제공된다.
하지만 이번 펀드 도입에 앞서 시장에서는 낮은 수익률, 제한적인 가입조건, 서민 실정 등과 관련해 실효성 논란이 일고 있는 상황. 우선적으로는 은행과 비슷한 수준의 낮은 예금금리를 수익으로 제공한다는 점에서 투자 유인이 부족하다는 비판이 나오고 있다.
이와 함께 까다로운 가입조건도 발목을 잡는 요인으로 파악된다. 금융위는 투자풀의 안정적 운용을 위해 최소 가입기간 기준으로 장기 가입 예정자의 우선순위를 매긴다. 가령 8년 이상이면 1순위, 6~8년은 2순위, 4~6년은 3순위 식이다.
이외에도 국내 전세 임차인 대다수가 돈을 빌려 전세를 구하는 실정에 전세 보증금을 활용한 펀드 구상안 자체가 실효성이 없다는 지적까지 제기되고 있다.
김태현 자본시장국장은 "구상안 취지는 전월세 전환으로 발생하는 잉여자금을 활용해 주거비 부담을 덜어보자는 것"이라며 "전세입자의 지원 문제는 별도로 정부가 고려해야 할 부분"이라고 명시했다.
한편, 금융위는 이번 월세입자 투자풀 조성에 필요한 후속조치의 일환으로 자본시장법 시행령과 주택금융공사법 시행령 등 관련 법령을 손 볼 계획이다. 관련 세부안은 늦어도 오는 11월 중 마련할 방침이며, 운용사와 투자대상사업 선정을 마쳐 내년 1분기 자금을 모집을 시작할 계획이다.
