"세입자 피해 불보 듯…주의·대책 마련 시급"
[서울파이낸스 나민수기자] 전세값이 '천정부지'로 치솟으면서 수도권 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%가 넘는 지역이 늘어나고 있다. 특히, 올해도 전세가격 상승세가 이어지면서 단기 시세차익을 노리는 이른바 '갭(Gap)투자'가 성행할 것이라는 우려의 목소리가 높다. 이 경우 자칫 '깡통전세'로 이어지면서 세입자 피해가 불가피해진다는 점에서 대책마련이 시급하다는 지적이다.
갭투자란 전세나 대출을 끼고 최소한의 자금만 투입해 주택을 매입한 뒤 임대수익 또는 시세차익을 내는 투자방식을 말한다. '피(血)'같은 내 돈을 한 푼도 들이지 않고 투자하는 방식이라고 해서 일명 '무(無)피(fee) 투자'로 비유되기도 한다.
31일 부동산114가 올해 안에 서울·경기에서 전세가율 80%대 도달 가능한 지역을 시뮬레이션 한 결과 서울은 11개구, 경기도는 10개 지역이 될 것으로 집계됐다. 시뮬레이션은 최근 1년 월평균 전세가율 증감률을 지역별로 산출해 80% 도달에 필요한 개월 수를 계산했다. 전제 조건은 작년만큼 전세가격이 오를 것이라고 가정했다.
서울 25개구 중 전세가율 80%를 이미 넘은 △성북구(83.1%) △동대문구(80.8%) △관악구(80.7%) △중랑구(80.1%) △동작구(80.0%) 총 5곳을 제외한 11개구는 올해 안에 전세가율 80%대 진입 가능성이 높을 것으로 나타났다.
중랑구와 동작구는 3월 중순 들어 처음으로 전세가율 80%를 진입했고 △구로구(79.9%) △중구(78.8%) △강북구(78.7%)는 2분기 내 돌파할 것으로 전망된다. 재개발 이주수요 발생과 새 아파트 부족으로 전셋값 상승은 불가피하기 때문이다.
올해 수도권에서만 총 2만1247가구가 이주할 것으로 예상된다. 올해 상반기 서울 △개포시영(1970가구) △개포주공3(1160가구) 등 총 8538가구의 이주가 예상되며, 하반기에는 서울 △개포주공4(2840가구) △고덕주공5(890가구) 등 총 1만2709가구의 이주가 계획돼 있다.
경기도에서 31개 지역 중 △군포시(84.2%) △의왕시(82.5%) △안양시(81.3%) 세 곳은 전세가율 80%를 넘었고 △고양시(79.7%) △파주시(79.0%) △용인시(78.9%) △구리시(78.7%) △의정부시(78.4%) △오산시(78.3%) △부천시(77.6%) 등 10개 지역에서 올해 안에 전세가율 80% 도달이 가능할 것으로 분석됐다.
이처럼 매매가와 전세가의 차이(갭)가 크게 나지 않으면서 일부 투자자들 사이에서 갭투자가 다시 주목받고 있다. 갭투자가 성행하는 원인은 매매가격에 비해 큰 폭으로 오르고 있는 전세값 때문.
실제로 KB국민은행에 따르면 3월 서울 아파트 평균 전세가격은 4억244만원을 기록했다. 지난 2014년 2월 전세가가 3억원대에 돌입한 이후 2년1개월 만에 평균 전세가가 4억원대에 진입했다.
문제는 일부 투기 세력들이 주택을 무더기로 매입해 매매가와 전세가를 올리면서 주변 전세가가 덩달아 오르고 있다는 점이다. 갭투자는 전세가의 오름세가 계속돼야 한다는 전제조건을 충족시켜야 한다. 따라서 전세가나 매매가가 떨어질 경우 집을 처분하더라도 전세보증금을 돌려주지 못하는, 이른바 '깡통전세'로 이어질 수 있다. 세입자의 피해가 우려되는 이유다.
때문에 전문가들은 세입자들의 피해를 예방하기 위해서는 전세 계약 시 높은 전세가율에 대한 위험을 인지하고, 전세금반환보증보험 가입하는 등 주의가 필요하다고 조언한다.
전세보증금 보증보험은 주택이 경매로 넘어가 전세금을 돌려받지 못하거나 계약 종료 후 집 주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우 전세금을 보증기관으로부터 대신 받을 수 있는 상품으로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험이 있다.
업계 관계자는 "갭투자자들이 전세매물 품귀 현상을 틈타 비싼 전세를 내놓으면서 전체적으로 전세가격이 오르고 있다"며 "전세값이 떨어지는 상황이 발생하면 세입자가 피해를 입을 수 있는 만큼 전세 계약 시 높은 전세가율에 대한 주의와 전세금반환보증보험 가입 등 대책마련이 중요하다"고 말했다.
