[서울파이낸스 성재용기자] 올해 서울 강남권 재건축 최대어로 주목받고 있는 서초구 반포동 삼호가든3차 재건축 사업의 시공권을 두고 현대건설과 롯데건설, 대림산업이 진검승부를 펼친다.
일반분양 물량이 기존 가구 수와 비슷해 사업성이 우수한데다 강남을 한 눈에 조망할 수 있는 입지도 강점으로 꼽히고 있어 내달 13일로 예정된 시공사 선정총회 전까지 3개 업체간 수주경쟁이 치열하게 전개될 전망이다.
13일 삼호가든3차 조합 등에 따르면 현대건설(1번)과 롯데건설(2번), 대림산업(3번) 등 3개 업체가 제출한 사업제안서가 조만간 공개될 예정이다. 기호는 입찰에 참여한 순서대로 배정됐다.
◇ 삼호가든3차 재건축, 강남권 재건축시장의 '블루칩'
반포동 32-8번지 일대 3만983㎡ 부지에 1982년 입주했던 전용 105~174㎡, 424가구를 용적률 299.5%를 적용해 최고 34층, 6개동, 전용 59~132㎡, 835가구로 재건축하는 것으로, 일반분양 물량이 조합원 물량과 비슷해 사업성이 좋다는 평이다. 수도권지하철 9호선 사평역과 2·3호선 교대역이 인접해 있고 반포IC와도 가까워 교통여건이 우수하다.
또한 서원초, 원촌중, 반포고 등 우수한 강남 학군과 기반시설, 서리풀공원 등 환경도 쾌적해 차세대 랜드마크 입지로 부상하고 있다. 특히 강남 고속버스터미널에서 교대역으로 넘어가는 법원 언덕에 자리 잡아 재건축이 완료되면 강남에서 가장 높게 솟은 단지로 건립돼 강남권 스카이라인을 다시 그릴 것으로 보인다.
무엇보다 이 단지는 '래미안'과 '자이'로 양분된 반포동 재건축 시장에 진입할 수 있는 기회로 여겨지고 있는데다 민간택지에 대한 분양가상한제가 폐지된 이후 서울 강남권에서 처음 실시되는 재건축 시공사 선정 단지라 건설사들의 수주경쟁이 그만큼 더 치열하다는 분석이다.
게다가 앞으로 이어질 강남권 재건축 사업 선점 효과가 작지 않다는 판단도 뒤따른다. 강남권에서는 반포주공1단지와 신반포한신15차 등이 잇따라 시공사 선정에 나설 예정이다.
때문에 다소 까다로운 입찰조건임에도 지난 3월 열린 재건축 현장설명회에 총 13개 건설사가 참여, 업계 관심을 가늠할 수 있었다.
◇ 분양가 및 납부 시기, 대림·롯데 '각축'
조합은 입찰지침서를 통해 공사비 예정가와 일반 분양가 최저가를 3.3㎡당 467만원, 3600만원으로 제시했다. 불과 2~3년 전만 하더라도 조합이 시공사를 붙잡기 위해 건설사가 분양가를 정하고 설계변경도 가능하도록 하는 등 입찰조건을 완화했던 것과는 사뭇 다르다.
이 같은 가이드라인에 따라 이들 3개사는 비슷한 공사비와 이주비 조건을 제시했다. 대림과 롯데는 일반분양가를 3.3㎡당 최저 3600만원으로, 현대는 평균 3600만원으로 각각 제시했으며 이사비는 대림이 가구당 1000만원, 현대 500만원, 롯데는 비용 제안이 없었다.
조합원 부담금 납부 시점은 대림의 경우 입주 때 100% 받는 조건을 내세웠으며 현대는 계약금 20%·중도금 60%·잔금 20%를 제시했고, 롯데는 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30% 조건이다.
무이자 사업비는 현대와 대림이 각각 393억원과 373억원을 제시한 반면 롯데는 한도를 정하지 않았다. 공사기간은 롯데가 29개월로 가장 짧았다.
정용태 삼호가든3차 조합장은 "수주경쟁이 어느 때보다 치열한 만큼 브랜드와 특화계획(무상제공품목)에 따라 우열이 갈릴 것으로 보인다"라고 내다봤다.
이밖에 가격과 관련된 변수로는 대안설계방식의 사업제안서가 제출됐는지 여부가 꼽힌다. 대안입찰은 설계서에 명시된 공종 가운데 대체가 가능한 부분은 바꿀 수 있도록 허용하는 방식으로, 설계변경에 따른 공사비 조정이 가능하다는 의미인 만큼 조합원들이 해당 조건에 대해 꼼꼼히 살필 것으로 보인다.
◇ 고급 브랜드, 수성 또는 마수걸이
이들 업체들이 조합원의 표심을 얻고자 가격 외적인 부분에서 어떤 계획을 내놨는지도 체크포인트다.
일단 대림은 시공권을 확보할 경우 브랜드로 '아크로스케이프 반포'를 밀어붙인다는 계획이다. '아크로'는' 대림이 강남권 재건축 단지에 적용하고 있는 브랜드로, 지난해 사상 최고 분양가인 3.3㎡당 5000만원에 공급했음에도 완판에 성공한 '아크로리버파크'의 성공 신화를 다시 쓰겠다는 각오로 비춰진다.
'아크로리버파크'에서 삼호가든3차로 이어지는 브랜드타운이 형성되면 그만큼 시세 상승 여력이 크다는 점을 강조하기 위한 전략으로 풀이된다. 뿐만 아니라 서초 재건축 시장의 랜드마크 단지가 '래미안퍼스티지'에서 '아크로리버파크'로 세대교체가 이뤄지고 있는 만큼 이번 수주를 통해 시장 내 고가 브랜드 입지를 확실히 굳히겠다는 복안으로 해석되기도 한다.
현대 역시 강남권 고급 재건축 단지에 걸맞는 새 프리미엄 브랜드를 들고 나왔다. 현대는 9년째 사용하고 있는 아파트 브랜드 '힐스테이트'와는 별도로 고급 브랜드 'The H(디에이치)'를 런칭한다며 지난 1일 조합원 대상 설명회를 갖기도 했다. 현대는 이 브랜드로 3.3㎡당 3000만원 이상의 강남권 고급 재건축 정비사업 수주를 확대한다는 방침이다.
현대건설 관계자는 "주민투표 등을 통해 새 브랜드 사용 여부를 결정하게 될 것"이라고 말했다. 현대건설이 시공권을 거머쥘 경우 이 단지는 '디에이치'가 적용된 첫 단지가 된다.
◇ 특화시설도 건설사별 개성 드러내
아울러 랜드마크 단지에서 중요한 포인트 중 하나로 부각되는 상품 특화시설도 큰 차이를 보였다. 대림은 외관을 유리로 마감하고 스카이라운지, 실내수영장, 컨시어지서비스 등을 도입하고 다섯 명의 예술가를 내세워 테마가든을 조성하는 등 단지의 고급화를 제시했다.
현대는 테라스하우스와 스카이라운지를 설치하고 펜트하우스 및 지하주차장 개선 등을 제시했으며 2.55m 높이의 거실 천정과 4베이 평면설계를 제안했다. 롯데는 차별화된 외관 및 조경 개선과 하늘정원 조성을 제시했으며 가구당 1.65대의 지하주차장을 건설할 방침이다.
업계 한 관계자는 "조합원 분담금을 고려하면 가격이 중요하지만 아파트 브랜드와 어떤 설계가 적용되는지 여부도 시공사 선정의 기준이 된다"며 "결과는 총회가 끝나봐야 알 수 있겠지만, 시공사 선정을 앞두고 삼호가든3차의 호가가 수천만원 이상 오르는 등 가격에는 분명 긍정적인 영향을 주고 있다"라고 말했다.
시공사 선정 총회는 내달 18일로 예정됐다. 남은 한 달가량 기간 동안 조합원들의 표심을 잡기 위한 각 건설사들의 움직임이 분주해질 전망이다.
