분당과 방배동에 2주택을 보유중인 A씨는 금년 세법 개정안에 포함된 양도세 강화방안 때문에 중과세율을 피해 올해 양도를 고려중에 있다.
3년전 이사온 분당주택은 주변 주거여건도 양호하고 사업장도 집과 가까워 남겨두고 8년전? 취득한 방배동 주택이 리모델링의 기대감으로 금년 시세가 크게 상승되어 양도를 고민하고 있는데 이에 따른 세부담을 두고 상담창구를 찾았다.
방배동주택은 투기지역에 소재한데다 고가주택으로서 양도소득을 실지거래가액을 기준으로 산출하여야 하는데 입주당시 15년이 훌쩍 넘어 노후화된 주택이라 입주 당시에 3350만원을 들여 수리한 후 입주했는데 그때 들인 비용과 더불어 이번 양도시에 양도소득에서 차감 받을 수 있는 비용은 어떤 것이 있는지를 궁금해 하고 있다.
1. 자본적지출인가 수익적지출인가
A씨가 궁금해 하고 있는 인테리어 비용은 양도소득세가 인정해주는 필요경비에 포함될 수 있을까?
필요경비에 포함여부를 가르는 가장 큰 기준은 공사비용을 자본적지출과 수익적지출중 어느 범주로 보느냐에 있다.
양도차익을 계산함에 있어 양도자산의 용도변경이나 개량을 위하여 지출한 비용과 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하는 설비비와 개량비, 그리고 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 등 자본적 지출만 필요경비로 인정한다
즉 현행 세법에선 양도차익을 계산할 때 비용으로 인정할 수 있는 것은 비용지출이 ‘자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출’에 해당돼야 하는 것이지, 수익적지출로 분류되면 비용공제를 해줘선 안된다는 것이다.
따라서 입주시점에 필수적으로 따르는 도배공사비용이나 타일·욕조공사비 등이 인테리어 비용에 포함되고 실제지출이 영수증으로 입증했다고 하더라도 양도소득세를 계산할 땐 필요경비로 인정받을 수 없는 것이다.
A씨의 경우 전체 인테리어 비용 3350만원중 도배공사비용, 타일·욕조·변기공사비, 원목문 및 도색비, 싱크대 설치와 바닥재 시공비용으로 지출된 1340만원은 수익적지출로 분류되어 양도차익 계산시 필요경비로 공제 받을 수 없는 것이다.
총 경비중 수익적 지출을 제외한 보일러비용과 바닥시공 비용, 샷시 비용의 내역으로 지출된 2010만원은 자본적지출로 간주 필요경비로 인정받을 수 있다.
2. 입증서류를 꼼꼼히 챙기자
양도소득을 줄일 수 있는 필요경비로의 포함을 위해서는 지출내역을 확인할 수 있는 객관적인 입증서류의 준비가 중요하다.
모든 경제행위가 마찬가지지만 공제대상항목이라 할지라도 입증할 수 없는 사안에 대해서는 공제받을 수가 없다. 인테리어공사 수행시 비용발생을 증빙할 수 있는 서류로는 공사대행 계약서와 세부 공사내역이 담겨있는 영수증등이 필요한데 실무적으로 비용지불은 현금보다는 계좌간 이체나 수표등으로 지불하여 향후 과세관청과의 이견을 대비하여 지출의 흔적을 남겨두는 것이 좋다.
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