이는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 쉽게 말해 부채를 갚을 능력까지 금융권에서 살펴 대출을 해주는 범위를 결정하는 방식으로, 즉 채무자가 원금과 이자를 낼 수 있는 소득까지 감안해 소득이 높으면 상대적으로 높은 금액의 대출을, 소득이 적으면 낮은 금액의 대출을 해주는 방식이다.
이는 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위해 활용하는 개인신용평가시스템(CSS)과 비슷한 개념으로, 엄밀히 말하면 주택담보대출이 신용대출과도 비슷한 난센스가 발생하는 것이다. 엄연히 멀쩡한 우량 담보가 있고 이를 담보로 대출을 받으면서도 담보가 없는 사람들이 신용대출을 받는 것과 흡사한 것이다.
소득증빙이 구체적으로 되지 않는 자영업자(비직장인 등)나, 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자, 주부 등의 경우 주택을 구입하는데 있어 상당한 장애요인이 돼 수요가 크게 위축된다. 또 그 효과는 신속하게 시장에 작용, 시장을 빠르게 냉각시키는 일등 공신이 되는 규제로 불리기도 한다.
혹자들은 DTI를 풀면 집값이 단기간 폭등할 우려가 있으니 절대로 풀면 안 된다고 주장하는 경우도 있지만 지금 실수요 위주로 재편되고 있는 주택시장에서 DTI 푼다고 집값이 단기간에 폭등하리라 보는 것은 근시안적인 발상이라고 본다. 설사 그런 일이 발생해 문제가 커진다면 그때 다시 규제해 시원하게 약발이 들게 하면 되는 일이기 때문이다.
또한 DTI는 그 약효가 매우 빠른 처방약이다. 수도권 집값 폭등기에 도입된 후 금융위기 이후 잠깐 느슨해지는가 싶더니 2009년 하반기에는 다시 규제 강도를 더해 제2금융권에까지 확산하면서 수도권 주택시장이 초토화된 결정적인 역할을 했다.
그런데 이러한 DTI 규제가 지방에는 적용되지 않고 장기간 침체국면에 빠진 수도권에만 적용하는 오류를 낳고 있다. 집값 급등을 막고 가계부채의 건전성을 위한 명분으로 나온 과도한 규제인데, 그렇다면 최근 수년간 집값이 폭등했던 지방에 적용을 해야 함에도 지방에는 전혀 대출규제를 하지 않고 LTV만 적용하고 있는 것은 상당히 모순이다.
규제를 하려면 다 같이 하거나 혹은 수도권과 지방권별로 주택시장의 과열, 냉각 등의 상황을 점검하면서 탄력적으로 운영하되 적용할 때는 매우 신중하게 적용해야 하는 것이 DTI 처방전인 것이다. 수도권에서는 현재 이러한 처방전을 더 이상 계속 쓰면 안 된다.
마치 오한으로 추위에 떨고 있는 환자에게 체온을 올려주는 약을 써야 하는데 환자에게 에어컨을 틀어주는 격이다. 이에 반해 지방에서는 지금 환자가 열이 펄펄 나는데, 해열제를 쓰지 않고 방관하고 있는 격이니 DTI 규제는 최소한 정부에서 수도권에서만큼은 완화내지 폐지하는 것을 신중하게 검토할 때가 됐다고 본다.
