우선 전세권등기를 설정하자는 경우는 임대인의 편의에 따른 경우가 많다. 임대인이 오피스텔을 매수할 때 부가세를 매도인에게 지급하게 되는데(매도인은 지급받은 부가세를 국가에 납부), 매수한 오피스텔이 사업용일 경우 부가세를 환급받게 되지만 매수한 오피스텔이 주거용이라면 부가세를 환급받았다고 해도 토해낼 가능성이 높다(사업용으로 사용한 기간은 제외).
즉 오피스텔 매수 후 임대인은 사업용으로 처리하여 부가세를 환급받는데 그 후 임차인이 전입신고를 하게 되면 주거용 오피스텔이 돼 문제가 발생할 수 있게 된다. 이러한 세제 등의 문제로 오피스텔 임대인들이 전입신고를 못하게 하고 전세권등기를 선호하고 있는 것이다(중개사도 사업용에 대한 중개수수료를 더 받을 수 있음).
그렇다면 임차인 입장에서 전세권등기를 하는 것이 좋은가? 아니면 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 좋은가? 전세권등기는 대체로 임차를 한 건물에만 설정되는 것이 일반적이다. 따라서 경매가 진행될 경우 토지지분의 매각대금에서는 순위에 따른 배당권이 없다. 다만 오피스텔은 구분건물인 경우가 대부분이어서 토지지분 매각대금에서도 배당권이 있을 수 있다.
그런데 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 주택임대차보호법이 적용돼 해당 오피스텔이 경매에 부쳐질 때 토지지분의 매각대금에서도 당연히 순위에 따른 배당을 받을 수 있다.
그러나 전세권등기를 한 후 임대인이 전세금을 주지 않을 경우 임차인이 소송을 거치지 않고 경매신청을 할 수 있는 반면 전입신고와 확정일자만 받은 경우는 소송을 통해 경매신청을 해야 한다. 즉 일장일단이 있지만 실질적으로는 전입신고와 확정일자를 받는 것으로 충분하다.
임대인 입장에서도 한번 살펴보자. 최근에는 주거용 오피스텔도 보증금뿐만 아니라 월세를 받는 경우도 많은데 실질이 보증금과 월세를 받는 임대차임에도 불구하고 전세권등기를 하게 되면, 등기부에 월세가 기입되지 않는 문제도 생길 수 있다. 즉 전세권등기에는 전세금만 적게 돼 있어 월세가 있다는 것이 일반에 공시되지 않는다.
이렇게 되면 임차인의 채권자에게 임대인이 대항할 수 없는 문제가 발생해(통정허위 표시) 임차인이 월세를 미납할 경우 임대인의 상계권 보다 임차인의 채권자의 채권확보권한이 우선할 수도 있는 문제가 발생할 수 있다. 결국 오피스텔을 주거용으로 임차한 것이라면 그 실질에 맞게 전입신고가 가능하도록 하는 것이 임차인과 임대인의 걱정거리를 덜어 줄 것이라고 생각한다.
