김선덕 건설산업전략연구소장
[서울파이낸스 성재용기자] "서울시 아파트 실질가격 변동 추이에 따르면 이제 남아있는 아파트 값의 거품은 10% 안팎에 불과합니다."
서울 아파트의 집값 거품이 10% 선이라는 주장이 제기됐다. 집값이 내리막인 반면 거래량은 증가하는 현 추세가 이어지면 올 연말께 아파트 값이 바닥을 치고 상승세로 돌아설 수 있다는 분석이다.
23일 김선덕 한국건설산업전략연구소 소장에 따르면 1998년 1월의 아파트값을 100으로 봤을 때 2013년 7월 기준으로 서울시 아파트 실질 가격지수는 약 330이다.
서울시 아파트 실질 가격지수는 외환위기 이후 아파트 입주량 부족과 경기 회복, 저금리 시대 진입이 맞물리면서 2001년부터 2004년 6월까지 지속된 1차 가격 폭등기에 약 250에 도달했으며 이후 2005년부터 2008년 8월까지의 2차 가격 폭등기에 약 460으로 최고점을 찍은 뒤 현재까지 내리막길을 걷고 있다.
김선덕 소장은 "1차 가격 폭등은 외환위기 때 급락한 아파트값이 정상궤도를 찾는 과정으로, 거품이라고 보기는 어렵다"며 "2차 가격 폭등기부터 부동산시장에 거품이 본격적으로 끼기 시작한 것으로 봐야한다"라고 설명했다.
2차 가격폭등의 경우 아파트 공급 부족이 원인이 된 것이 아니라 과도한 택지개발에 따른 토지보상금으로 인한 유동성 과잉 공급, 서울시 뉴타운 정책에 따른 가격 상승 기대감 등 수요-공급 법칙의 외적인 요인에서 초래됐다는 이유에서다.
이에 김 소장은 1차 가격 폭등기 이후 물가 상승에 비례한 아파트 가격의 자연스러운 상승분을 고려하면 현재 서울의 아파트 가격에 끼어있는 거품은 10% 안팎으로 추정된다고 주장했다.
그는 "주택순환이론으로 봤을 때 현재 가격은 하락하지만 거래량이 증가하는 제5국면 양상이 나타나고 있어 연말에 바닥국면인 제6국면을 지나 다시 가격 상승국면으로 진입할 가능성이 크다"라고 분석했다.
주택순환이론은 주택의 가격과 거래량에 따라 주택경기가 벌집모양의 6각형패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 내용을 골자로 하고 있다. 이 이론에 따르면 주택가격이 바닥권에서 보합세를 일정기간 유지하며 거래량은 계속 증가하는 제6국면을 지나면 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 나타나는 제1국면 양상이 진행된다.
김 소장은 "1국면으로 진입하는 시기와 가격상승폭에는 다양한 변수가 영향을 줄 것"이라면서도 "서울이라는 도시 자체의 매력이 존재하고, 우리 경제가 어쨌든 계속 성장을 하고 있는 만큼 아파트 가격이 마냥 하락하지는 않을 것"이라고 전망했다.
향후 1~2년 안에 아파트 입주물량이 많지 않고 정부가 내 집 마련 촉진을 위한 다양한 인센티브를 제공하는데다 경제 여건도 2014년까지 점진적으로 나아질 것으로 보이는 점 등이 가격상승 국면으로의 전환에 도움을 줄 것으로 그는 예견했다.
다만 김 소장은 "서울 아파트값이 바닥국면처럼 보이긴 하지만 미국의 출구전략, 아시아 외환위기 등 변수가 어떤 영향을 미칠지 모른다"라며 섣부른 판단은 경계했다.
