[서울파이낸스 성재용기자] 정부가 '악성 미분양'으로 불리던 준공 후 미분양 아파트를 올 가을 전세난의 타개책으로 삼았다.
건설사들은 공적보증을 통한 저리 자금조달을 이용해 임대주택으로 활용하기 쉬워지며 세입자들은 대한주택보증의 전세금 반환보증 상품에 가입하면 자신들이 세 들어 살고 있는 주택이 '깡통전세'가 되더라고 보증금을 안전하게 보장받게 된다. 빈집으로 놀리던 아파트가 전세공급 물량으로 풀리면서 전세난 완화에 도움 될지 주목된다.
9일 국토교통부는 7.24 주택공급조절방안의 일환으로 대주보, 금융기관, 주택협회 등과 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부방안을 확정, 10일부터 시행한다고 밝혔다.
◇준공 후 미분양, 임대주택 활용 쉬워져
세부방안에 따르면 건설업체를 대상으로 '전세보증금 반환보증'과 '모기지 보증'을 도입한다.
'전세보증금 반환보증'은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 보호하는 제도다. 이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮거나 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 건설업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있을 것으로 국토부는 기대했다.
'모기지 보증'은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급된다. 건설업체가 모기지 보증을 통해 시중은행으로부터 미분양 아파트 담보대출을 받을 경우 차입금리가 4~5%대로 낮아진다.
건설업체가 모기지 보증과 전세보증금 반환보증을 동시에 이용할 경우 분양가의 최대 70~80%(시세대비 최대 90%)를 연 2%대 저리로 조달할 수 있게 된다. 건설사 입장에서는 유동성 압박에 쫓겨 무리하게 처분하려다 신뢰도가 추락하는 등의 추가적인 손해를 입지 않을 수 있고 정부는 준공 미분양을 전세로 활용하며 시장을 안정시키는 효과를 얻을 것으로 기대된다.
가령 분양가가 3억원인 아파트(시세 2억7000만원)의 경우 1억3000만원은 연 4~5% 대의 보증부 대출로 조달하고 1억1000만원은 무이자인 전세보증금으로 조달할 수 있는 것이다.
◇ 후분양 인센티브 '듬뿍'
이와 함께 후분양 및 임대공급에 대한 인센티브 제도도 시행된다. 국토부는 건설업체가 분양물량 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환할 경우 분양가의 50~60%까지 저리(연 4~5%)로 자금을 조달할 수 있는 대주보의 '후분양 대출보증'을 해주기로 했다.
지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외에는 마땅한 자금조달 수단이 없었기 때문에 분양시장이 침체돼도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다.
그러나 후분양 대출보증이 도입되면 건설사들은 선분양 시점에 분양경기가 침체되더라도 건설사들은 분양 예정물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.
국토부 관계자는 "분양 예정물량을 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 '일정기간 임대'로 활용할 경우 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공할 것"이라고 설명했다.
◇ 세입자 전세금 지키기 나서
'깡통전세'로부터 세입자를 보호하기 위한 임차인용 전세보증금 반환보증제도도 도입된다. 지금까지는 세입자들의 경우 민간기관인 서울보증보험에서만 보증이 가능했지만 이제는 공공기관인 대주보를 통해서도 보다 저렴한 수수료로 보증을 받을 수 있게 된다. 전세 보증금이 1억원일 경우 월 보증료는 약 1만6000원(연 0.197%) 정도다.
특히 전세보증금 반환보증은 아파트뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있다. 다만 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하일 경우만 보증을 받을 수 있고 보증한도 역시 아파트의 경우 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70~80%까지만 가능하다.
◇분양성 낮으면 보증료 '상향'
이밖에 건설업체가 선분양 시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고 보증료 차등폭도 확대키로 했다. 이에 따라 분양성 평가비중은 30%에서 45%로 상향조정되고 자산 및 매출액 3000억원 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지된다. 보증료 등급도 3등급에서 5등급으로 세분화해 분양성이 나쁠 경우 보증료 부담이 늘어나게 된다.
국토부 관계자는 "이번 조치로 건설업체들은 미분양 처분시기를 시장상황에 맞게 조절할 수 있을 것"이라며 "나아가 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화 등 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 기여할 것"이라고 말했다.
