8.28 전·월세 대책, 어떤 내용 필요하나?
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전문가들, 규제 철폐…민간임대시장 활성화 도모 필요

[서울파이낸스 성재용기자] 전셋값이 고공행진을 이어가고 있는 가운데 집주인들은 저금리 기조 등으로 월세를 선호하는 반면 세입자는 전세를 찾으면서 수요와 공급이 엇박자를 내고 있다. 전세물량이 줄어들면서 원치 않는 월세살이를 하게 된 서민들의 신음은 커져만 가고 있다. 이에 정부는 오는 28일 전·월세 종합대책을 발표할 예정이다.

27일 부동산업계에 따르면 이번 대책에는 △주택거래 정상화 △전세시장 안정화 △서민 세 부담 최소화 등을 목표로 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과제 및 분양가상한제 폐지 등이 포함될 것으로 거론되고 있다. 다만 '전·월세 상한제'와 관련해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있다.

먼저 부동산 전문가들은 다주택자 양도세 중과제 등 주택 활황기에 도입된 각종 규제들을 폐지, 주택거래를 정상화시켜야 한다고 주장했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "'주택 생태계'를 복원하기 위해서는 거래규제를 폐지하는 것이 맞다"며 "분양가상한제, 다주택자 양도세 중과는 이른 시일 내 철폐해야 한다"라고 주장했다.

김용순 한국토지주택공사(LH) 주택토지연구원 단장도 "다주택자 양도세 중과제 폐지는 필수"라며 "민간 전·월세 공급의 주체가 다주택자라는 사실을 인정하고, 이들의 주택 구매를 억제하는 규제는 과감히 철폐해야 한다"라고 강조했다.

또한 민간임대시장 활성화를 통해 전세시장을 안정화시켜야 한다는 주장도 제기됐다.

김갑성 연세대 도시공학과 교수는 "아직 지하경제 수준인 임대시장을 돈 많은 계층이 임대사업에 뛰어들 수 있도록 여건을 조성해야 한다"며 "지금도 민간임대사업 등록제가 있지만 임대소득을 신고했다가는 세금폭탄을 맞을까봐 유명무실한 상태다. 10년 이상 민간임대에 종사한 사업자를 상대로 주택 상속세 감면 혜택 등 대대적인 세 혜택이 필요하다"라고 주장했다.

◇ '전·월세 상한제' 찬-반 엇갈려
무엇보다 업계에서 화두가 되고 있는 건 '전·월세 상한제'로, 전문가들 사이에서도 찬반이 엇갈리고 있다. '전·월세 상한제' 도입에 찬성하는 측은 임대인의 월등한 협상테이블에서의 지위를 우려, 임차인을 조금 더 평등한 위치에 올려놓자는 취지다.

선대인 선대인경제연구소장은 "지금은 임대인의 우월적 지위가 굉장히 강한 상황이라 집주인이 임대료를 끌어올리려는 것을 전혀 제어할 수가 없다"며 "일정한 가격 견제장치로서 임대료 상한제가 필요하다"라고 말했다.

변창흠 세종대 행정학과 교수도 "전·월세 상한제 도입은 세입자의 협상력을 높여 전월세난 해결에 도움이 될 것"이라면서도 "다만 모든 지역에 일률적으로 시행하기보다는 지역에 따라 최소 임대기간을 현행 2년에서 4년으로 늘리는 한편, 임대인에게도 충분한 인센티브를 제공하는 균형 잡힌 시각이 필요하다"라고 말했다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 "집주인이 아예 월세로 전환하거나 이면계약을 맺는 등 부작용이 우려되지만 심리적 안정화 효과가 있을 수 있다"며 "지역별로 적용하는 것이 효과적이며 별도의 감독기구를 도입하는 것도 검토해 볼만하다"라고 말했다.

이에 반해 도입을 반대하는 측은 임대공급 위축으로 전·월세 시세가 올라가는 등 정부의 시장 개입에 따른 역효과를 우려하고 있다. 도입을 하게 되더라도 그 여파를 최소화하기 위해 신중을 기할 것을 주문했다.

김용순 단장은 "지금처럼 전세시장이 불안한 상황에서 정부가 무리하게 개입했다가는 단기간 전세금 폭등만 부추기는 결과를 낼 수도 있다"라고 우려했다.

이상영 명지대 부동산학과 교수도 "공공주택 공급이 극히 미흡한 상태에서 이 제도를 도입하면 임대인들로 하여금 공급에 대한 의욕을 상실할 수 있는 부분이 있다"며 "신중하게 따져보고 도입 여부를 결정해야 할 것"이라고 말했다.

권주안 주택산업연구원 연구위원은 "전·월세 상한제 도입에 반해하지만 단기 전세금 안정을 위해 꼭 필요하다면 범위를 최소화해야 할 것"이라고 주문했다.


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