[서울파이낸스 신경희기자] MB정부가 2012년을 끝으로 5년간의 임기를 마무리한다. 정권 말기에 들어선 만큼 정책 추진 동력이 약화될 가능성이 높지만, 정부는 올해 재건축·재개발에 남아있는 핵심규제(초과이익환수·분양가상한제)를 포함해 대부분의 규제들을 손질할 계획이다.
6일 부동산114에 따르면 MB정부는 지난 4년 동안 후분양제 폐지, 조합원 지위양도 금지 폐지, 소형주택 및 임대주택 의무비율 완화, 강남3구 투기과열지구 해제 등 재건축·재개발과 관련된 핵심적인 규제들을 지속적으로 완화해 왔다. 올해에도 어김없이 재건축·재개발 규제완화는 계속할 방침이다.
정부는 올해 2월 이후 분양가상한제 폐지를 추진하고 재건축 초과이익부담금은 향후 2년간 부과를 중지할 방침이다. 또한 상반기 중 조합원의 2주택 소유권을 허용하고 분양계약 미 체결자의 현금청산·임대주택 건립의무 등이 추가로 완화된다.
윤지해 부동산114 연구원은 "정책 추진 결과에 따라 재건축·재개발 시장 투자자들의 손익계산이 달라질 수 있는 만큼 관련된 사항을 면밀하게 살펴볼 필요가 있고, 시장 기대감이 개선될 것으로 보는 분위기다"고 말했다.
이어 "조합과 중개업소에 따르면 작년 말 투기과열지구 전면 해제됐어도 아직까지 문의전화가 늘고 있지는 않지만, 작년 내내 가격이 약세를 보였던 만큼 올해 규제들이 추가로 완화된다면 투자여건이 개선돼 시장분위기가 살아나는 계기가 될 것으로 관계자들이 전망했다"고 덧붙였다.
윤연구원은 "12.7 대책 재건축 규제 완화 발표 이후 재건축 시장이 반짝 상승에 그쳐 단기적으로는 정부의 제도개선에 따른 시장 분위기 반전이 쉽지 않다"며, "규제완화 대책이 2월 국회 통과되고 저가 매물들 중심으로 거래되면 하반기부터는 재개발·재건축 규제완화 효과가 나타날 것으로 예상된다"고 말했다.
다음은 부동산114가 정리한 올해 시행예정인 재건축·재개발 주요 규제 완화·정비사항이다.
◇ 재건축 초과이익 부담금 2년 간 한시 부과 중지
올해부터는 재건축 초과이익 부담금이 2년간 한시적으로 부과 중지될 예정이다. 수혜를 볼 수 있는 대상은 법이 통과된 이후 2년 내 관리처분인가를 신청한 단지 기준이다. 다만, 법 통과 이전에 관리처분인가를 신청한 단지들까지 소급 적용될 예정이어서 사업초기를 제외한 대부분의 재건축이 수혜를 볼 것으로 예상된다. 조합설립인가와 사업시행인가 단계에 있는 재건축 사업장들은 사업을 서두를 경우 2년 내 관리처분인가 신청이 가능해 추진이 빨라질 것으로 예상된다.
◇ 민간택지 분양가 상한제 폐지 추진
정부는 국회에 계류 중인 민간택지 분양가상한제 폐지법안을 올해 2월 이후 통과시키거나 하위법령을 정비해 비현실적인 규제를 제거한다는 방침이다. 하위법령에는 주택건설 비용 인정범위 확대, 분양가 공시항목 축소 등이 담겨있다. 하지만 계획처럼 법이 통과될지 여부는 여전히 불투명한 상황이다.
지난 2011년 3월 22일 주택거래활성화 방안을 통해 분양가상한제 폐지 추진을 밝혔으나, 한 해가 지나도록 논의조차 제대로 못 한 실정이기 때문이다. 다만 분양가상한제가 실제로 폐지된다면 시장에 미치는 파급효과가 상당할 것으로 예상된다.
◇ 용적률 인센티브제 전국 확대, 임대주택 의무건설 비율 일부 완화
과밀억제권역 내의 재건축사업 등 일부 사업에만 적용되던 용적률 인센티브제도가 전체 정비사업으로 확대될 예정이다. 용적률 인센티브 제도란 정비사업 용적률을 국토계획법상의 법적 상한까지 허용해주는 대신 증가한 용적률의 일부는 임대주택 건설에 할당하는 제도다. 늘어난 용적률의 최대 25%~75%까지 임대주택을 의무적으로 건설해야 했지만, 앞으로는 75% 범위 내에서 시행령이 정하는 비율에 따라 건설규모가 정해진다.
◇ 조합원 2주택까지 소유권 허용
재건축·재개발 조합원은 앞으로 본인 주택 외에 전용 60㎡이하 소형주택 1가구를 더 분양 받아 임대할 수 있게 된다. 현재는 조합원 1명당 사업지구 내 1주택 소유만 허용하고 나머지는 현금청산 대상이었지만, 앞으로는 2주택까지 소유권을 허용한다. 다만 추가로 받게 되는 소형주택 1가구는 조합원이 보유한 권리가액 내에서만 분양 받을 수 있고, 권리가액을 초과해서 받을 수 없으며 3년간 매매와 증여가 금지되므로 주의가 필요하다.
◇ 분양계약 미 체결자 현금청산 가능
아파트 분양신청 이후 계약하지 않은 조합원들도 아파트 대신 현금청산 대상이 될 전망이다. 현행법에서는 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회한 조합원만 현금청산 대상이다. 시행될 개정안에 따르면 시행자는 정비구역 내 토지나 건축물 소유자 등이 분양계약 기간까지 계약을 체결하지 않으면 150일 안에 현금 청산해줘야 한다. 사업 시행자의 입장에서는 사업부담이 높아질 수 있지만, 조합원 입장에서는 시장 상황이 좋고 나쁨에 따라 현금 청산 선택이 가능해져 투자에 따른 위험부담이 줄어들 것으로 예상된다.
◇ 불합리한 제도 개선
정부는 재개발·재건축의 불합리한 제도 개선도 함께 추진한다. 지지부진한 사업장은 2년간 조합원 동의를 받아 구역해제를 할 수 있도록 하고, 신규 정비사업은 일몰제가 적용되도록 할 예정이다. 소규모 사업장(30~100가구 또는 1000~5000㎡ 이하)은 소규모 가로주택정비사업이 도입될 예정이다. 아울러 재정비촉진구역(뉴타운) 기반시설 설치비 정부지원 확대, 공공관리 업무범위 확대, 이주비와 이사비용 현실화 추진 등도 진행된다.
구역해제를 위한 일몰제 도입은 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다. 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합 설립 후 3년 이내에 후속 단계로 진행되지 않는 경우 정비구역이 자동 해제될 전망이다. 원활하게 사업이 진행되지 않는 곳은 자연스럽게 구조조정되는 시스템이 법에서 구축되는 것이다. 개정안은 올해 2월 국회 본회의를 통과하면 시행령 개정 등 절차가 필요한 사항은 하반기부터 시행될 예정이다. 일몰제 등 법 개정으로 끝나는 내용은 공포 즉시 적용된다.
