창업이나 상가투자에 관심을 갖고 점포를 얻으려면 '권리금' 문제에 부딪히게 된다. 상가 권리금의 정의와 종류, 계약시 주의사항 등을 소개한다.
1. 권리금의 정의
권리금은 순수 창업자의 판단에 따라 소요되는 금액으로, 권리금의 정의는 토지나 건물(주로 점포)의 임대차에 부수하여 주로 그 부동산이 갖는 장소적 이익의 대가 또는 영업상의 NO-HOW, 확보된 고객 수, 지명도 등에 따른 영업활성화 정도에 대한 대가로 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전이다.
권리금은 임차부동산의 장소적인 대가 또는 부동산 사용권의 대가로서의 성질을 가진다. 권리금의 수수는 전적으로 당사자간의 약정에 의해 결정되며, 권리금은 그 회수 가능성에 대한 확신이 있을 때 즉, 상가의 번영도가 유지되거나 개선될 것으로 예상돼 새로운 임차인 및 전차인으로 부터 회수할 가능성이 있다고 판단될 때 지불돼야 한다.
지난 IMF때 점포의 권리금이 하향세를 탔던 반면 메인(main) 상권은 오히려 상승했고 일반 상권은 영업이 안돼 권리금 없는 매물은 거래 자체가 안됐다는 점을 바라볼 때, 권리금은 장사가 잘되는 곳에서 형성되고, 권리금이 높은 곳은 낮은 곳에 비해 비교적 상권이 양호하다고 판단할 수 있다.
이러한 권리금의 모습은 3가지가 있는 바 1) 임차권 양도 또는 전대·영업권의 허가·대리점 계약자의 지위 등 일정한 권리의 양도 또는 이용에 대한 대가인 영업권리금 2) 영업장소의 임차권 양도시 함께 양도되는 인테리어·비품 등 영업시설에 대한 시설권리금 3) 대단위 아파트 상가·테마상가 등에서는 건물이 완공되지도 않았는데 장소적 이점에 대한 대가로 바닥권리금이 있다.
2. 상가건물임대차보호법과 권리금
2002년 11월 시행된 상가건물임대차보호법 역시 구체적인 권리금에 대한 규정 없이 일정요건의 경우 최초의 기간을 포함하여 5년의 임대차기간을 보장함으로써 권리금을 회수할수 있도록 간접적으로 규율하고 있다.
권리금의 회수는 특약이 없으면 일단 수수된 권리금은 임대차가 종료하거나 또는 기타의 사용관계가 종료하더라도 임차인이나 사용자가 그 반환을 청구할 수 없다. 따라서 권리금을 수수할 때는 장소적 이익 및 영업활성화 정도에 의한 상가의 번영도가 유지되거나 주변의 상가여건이 개선될 것이 예상돼 새로운 임차인 및 전차인으로부터 회수할 가능성이 충분할 때 지급해야 할 것이다.
3. 권리금에 대한 판례의 입장
판례도 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차 계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처·신용·영업상의 NO-HOW 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형적 재산가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 본다.
따라서 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않는다.
다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용 할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지 됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대해 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다.
그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담하는 것이 공평의 원칙에 합치된다는 입장이다 (대판 2000.4.11. 2000다4517)
4, 기타
창업자의 입장에서는 권리금의 유무는 좋은 상권이냐 그렇지 않냐의 이유와 직결되기 때문에 권리금이 없는 것이 반드시 좋은 것은 아니다.
초보자일수록 점포구입시 상권이 안정적인 권리금이 있는 점포를 인수하도록 권하고 싶으나 선뜻 지급하기에는 경제적 부담이 크다.
그러므로 수천만원이 넘는 권리금에 점포를 인수하는 때는 나중에 점포매매시 어느 정도의 권리금을 회수할 수 있는지 생각해 보고 계약에 임하는 것이 중요하다.
